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止凡:按揭早還,早享受?

止凡

主要分享有關價值投資及財務自由相關知識。個人著作:《財富未來》、《財商有價》、《積財有技》等。

首先,「把按揭越快還清越好」這個概念未必適合所有年代,主要是看息率作決定,所謂的「債主」還是「債仔」時代。80、90年代是「債主」的時代,因為利率達十厘、廿厘之高,當時投資者隨意買個債券做「債主」就可以有很好的回報,主力「放數」的銀行股亦非常有運行。然而,今時今日,利率長年累月低至近零,加上資金泛濫,「債主」無運行之同時,不借錢來好好運用,結果反而是未有好好把握時機。

其次,按揭年期二十年、三十年,誰說一定要供這麼長的呢?業主於供款年期內隨時可以改變按揭計劃,不一定由頭供到尾。我就因為利息、回贈等因素,久不久就轉一次按揭計劃,年期也按當時情況調整一下。由於低息環境,一般都把供款年期拉得盡可能長,這並不代表永遠也供不完,而是盡量享受低息的時光。若他日利率一旦被調高的話,再把按揭供款年期改短,甚至提早還款也可以,最重要是這些年利用低息環境累積了多少資產。

有一點要注意,作為打工仔,買入物業借按揭時,物業的按揭與業主的年齡是有關係的。物業按揭並不像股票抵押槓桿的投資,借貸時業主的年齡與及物業的樓齡都會影響借款的成功率與年期、條款。當你一心想盡快把按揭供斷,早早完成還款,但到自己一把年紀時,想再把物業加按套現時,銀行未必願批。解決辦法可能比較複雜,例如找個合適的擔保人,又或者以其他恒常的收入來源作申請理據。

試想想,業主最能借錢的二三十年,碰到千年一遇的低息時代,偏偏沒有借錢,沒有運用樓價的帳面值作累積財富的彈藥。日後由於年紀大了,再用相同方法借錢已經不可行了,其實有點可惜的。

話說回頭,安份守己、努力工作地把樓按盡快供完,這也能得到美滿人生,不一定每每都要靠借的,始終不是人人有足夠財商駕馭借貸,借貸前好好想清楚再作決定,絕不能為借而借吧!

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