止凡：按揭早還，早享受？

止凡

主要分享有關價值投資及財務自由相關知識。個人著作：《財富未來》、《財商有價》、《積財有技》等。

首先，「把按揭越快還清越好」這個概念未必適合所有年代，主要是看息率作決定，所謂的「債主」還是「債仔」時代。80、90年代是「債主」的時代，因為利率達十厘、廿厘之高，當時投資者隨意買個債券做「債主」就可以有很好的回報，主力「放數」的銀行股亦非常有運行。然而，今時今日，利率長年累月低至近零，加上資金泛濫，「債主」無運行之同時，不借錢來好好運用，結果反而是未有好好把握時機。

其次，按揭年期二十年、三十年，誰說一定要供這麼長的呢？業主於供款年期內隨時可以改變按揭計劃，不一定由頭供到尾。我就因為利息、回贈等因素，久不久就轉一次按揭計劃，年期也按當時情況調整一下。由於低息環境，一般都把供款年期拉得盡可能長，這並不代表永遠也供不完，而是盡量享受低息的時光。若他日利率一旦被調高的話，再把按揭供款年期改短，甚至提早還款也可以，最重要是這些年利用低息環境累積了多少資產。

有一點要注意，作為打工仔，買入物業借按揭時，物業的按揭與業主的年齡是有關係的。物業按揭並不像股票抵押槓桿的投資，借貸時業主的年齡與及物業的樓齡都會影響借款的成功率與年期、條款。當你一心想盡快把按揭供斷，早早完成還款，但到自己一把年紀時，想再把物業加按套現時，銀行未必願批。解決辦法可能比較複雜，例如找個合適的擔保人，又或者以其他恒常的收入來源作申請理據。

試想想，業主最能借錢的二三十年，碰到千年一遇的低息時代，偏偏沒有借錢，沒有運用樓價的帳面值作累積財富的彈藥。日後由於年紀大了，再用相同方法借錢已經不可行了，其實有點可惜的。

話說回頭，安份守己、努力工作地把樓按盡快供完，這也能得到美滿人生，不一定每每都要靠借的，始終不是人人有足夠財商駕馭借貸，借貸前好好想清楚再作決定，絕不能為借而借吧！