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樓市小將:放租簽約要「快而準」!

樓市小將(蔣一洪)

80後物業投資教練、企業家、專欄作家。3年由0開始投資12處物業,創辦全港獨一無二以學生成績為唯一目標的培訓公司。

新手業主多數會急於把單位盡快租出,但@ Lucy Jiang 樓市小將就建議,應將單位裝修妥當後才開放給租客參觀。因為香港放租承租的節奏一向很快,租客最好是一見到單位就能夠確認。如果單位仍在進行裝修,一來師傅可能會延時完工,二來租客可能都會「十五十六」,或會有種浪費大家時間的感覺。而且放出租廣告的頭兩星期是最關鍵(放上網排名亦會較前、多人關注),所以為了避免之後氣餒或心亂,挑準時機開個好頭很重要!

正常的免租期為7至14日,所以租客不應該提早太多睇樓,而業主更毋須心急放租;反而當單位裝修妥當後,就要快手放給地產Agent兼放上網,並盡量廣發出去。由於香港地產舖太多,每個經紀都有自己的客戶,所以放上網的另一好處,是有機會找到直接租客,讓雙方免除佣金。

當有租客約睇樓時,除了要瞭解租客的身份、租住用途及職業外,最先要問的是「起租日」。如果是一兩個月後才起租的,除非可offer的租金很高,否則不妨讓對方等等再約睇樓。因為一個月內一般都能租出物業,而物業丟空一個月,計落應收的租金及供款都會損失不少。

除了放盤要快、約睇跟進要快,如何找準租客亦很重要。最先是要判斷目標客源,以及明確列出要求,尤其是要讓地產Agent清楚知道,就能更快地作配對。之前試過有同學放租一個頂樓單位,電梯不到而要行一層,初頭沒有與別人說清楚,結果好幾次都無功而返,之後就主動和約睇的準租客事先說明。準確溝通是雙向的,事先做足溝通,問清楚彼此想瞭解的問題,再約見就事半功倍,成功率也會相應提高。

最後再補充一些簽約程序,當租客「睇啱」後,一般會支付1個月租金的訂金簽訂臨約,並議定租金、免租期、起租日等條款。期間還可能需要業主準備一些事宜,例如搬走多餘的家電、做些小修小補等。待免租期到來時,就可正式交收鎖匙,再簽正式合約並支付一個月按金及一個月上期(預繳首月租金),做好水電轉名。如果是免佣客,一般只需簽一份租約,但仍可能要分兩次見面,另業主如收取現金須準備寫收據或雙方直接銀行過數;當然,現場最好有第三者見證啦。

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