樓市小將：土地供應足夠，純屬假象！

樓市小將（蔣一洪）

80後物業投資教練、企業家、專欄作家。3年由0開始投資12處物業，創辦全港獨一無二以學生成績為唯一目標的培訓公司。

今年年初香港樓價持續幹升，即使成交量低，樓價也未見跌市。站在投資者的角度，沒有什麼比「平穩上升」更令人滿意的。但市場上也有一班專家吹淡風，尤其不少人預言細價樓會率先爆煲。其實只要是買野，就要睇市場，睇供求。買樓都一樣，供求關係是非常重要的一環。上月畢業生分享會中，大家就以供求為話題，進行詳盡分析及熱烈討論。藉此機會，容我將內部分享中的一些精闢觀點進行總結：如何看本港樓市的供與求。

有留意新聞的讀者會知道，政府近年一再強調，未來會增加供應。在政府「長遠房屋策略2016」中提到，未來十年將供應約46萬個單位，其中公營房屋佔6成，並預測供應將達到市民需求。

在這份十年計劃中，我們有兩個疑問：1）46萬個單位是否足夠？2）公營房屋需求大過私樓，而且剛好是60% VS 40%？

首先，看到政府預測未來十年的需求滿足46萬個單位的具體分拆項目，不難發現政府僅籠統估算本港人口的增長及少數脫貧及重建影響的居民，單就新移民（包括投資、就業、結婚來港）的數字就不小。如有興趣研究，不妨拎政府的估算項目與其他一些較權威具體的機構報告作比對，相差的數字數以倍計。

之餘第二點，如果有留意房屋署「房屋數字統計」報告，清晰寫出私人樓宇的比例由2005-2015年都是在50%以上，與所謂的「私樓需求佔四成」有矛盾之處。

政府為了向公眾證明未來十年供應足夠，確實也是「下了一番功夫」，可惜明眼人還是能看出政府有所隱瞞。退一萬步來講，即便十年之後或者可以「供」等於「求」，那之前積落的債，又要等到何時先還呢？

覺得十年太遠？不如又睇睇政府另一則大賣廣告，話未來3-4年會提供93,000個一手住宅。呢個93,000中是否又有水分？

細看圖示，甲）為貨尾單位，乙）為建築中的單位（即已動工）；這兩項都是實數。然而 丙）的意思僅僅是批出土地，25,000這數字要歸入供應仍然言之尚早。那有無方法睇到確實一點的供應呢？

我們可以看地政總署批出的預售樓花，所謂預售樓花即是發展商已申請有待核准的樓花單位數，如果地政總署批出，即可銷售，亦證明發展商實會「起樓」。每一季度地政總署批出的預售樓花都可以由政府網站見到，這裏我們作了簡單計算，得出未來3年潛在隨時可推出的一手供應約為85,000個單位。當然預售樓花的交樓期可以更長，而且發展商可以取消申請，所以要留意每一季度的更新數字，掌握最新動態。

另外對於2017年樓市發展，以下亦節錄部分畢業生觀點，拋磚引玉：

．「政府不斷加辣，其實歸根結底是為了隱藏供求。」

．「辣招唔撤二手市場好難解封，樓價升跌主要睇一手樓發展商是否開價進取。」

．「要留意一手樓的貨尾單位數，如果發展商急於拋售貨尾，證明唔睇好後市。」

讀完這篇分享，希望能啟發您對於本港樓市，尤其是私樓供求的理解。展望未來，全城矚目的特首選舉正如火如荼，幾位特首參選人雖競爭激烈，卻在房屋問題上保持一致，都認同將延續今屆政府的房屋策略，未來承諾會增加公共房屋供應。表面上今屆與下屆政府在供應上將繼續保持樂觀，實質上政府辣招將很難被撤退。原因？如果樓市爆煲，邊個最大損失？有時問題雖複雜，但答案其實很簡單。