樓市小將：加息下首置，收租回報最少要4厘

樓市小將（蔣一洪）

80後物業投資教練、企業家、專欄作家。3年由0開始投資12處物業，創辦全港獨一無二以學生成績為唯一目標的培訓公司。

回顧2016年，全年樓市跌宕起伏，成交量、樓價齊齊「先跌後升」，16年11月政府眼見樓市就癲（已癲）即「加辣」，大幅調高第二層樓以上的「從價印花稅」稅率達到15%。現有本地業主如果再買樓，300萬樓就要交45萬稅，於是又「冰封」二手市場，一手發展商11、12月亦以銷售貨尾為主。2016年結束留下「懸念無數」，究竟2017年會點呢？

​新辣招令現有業主卻步，但對首次置業或換樓人士而言，依舊能夠享受舊稅優惠。11月政府加辣後有投資者預言新辣招會令首置一族受益，但成交量雖低，樓價依然未有明顯「下滑」。如果2017年樓價有機會下降，如何把握這個機會？首次置業買咩樓好？

1. 真‧首次置業！ — 首期唔多，自住用

有自住需要的港人，正如誠哥所講，越早買樓越好。因為買來自住，不會以短短五年、十年計，亦不應太局限短期市況及利益。最緊要「計啱數」。金管局收緊按揭成效明顯，尤其二手樓盤買賣，各大行的樓按做足「壓力測試」。雖然坊間有怨言，話金管局收得太緊，市民的借貸力被低估。但保守策略變相亦是對置業人士的保護，令新業主具有穩健的防守力。

反而一手樓盤方面，發展商近年積極推出各式各樣的高成數按揭，搶奪二手市場客源，其實「內有危機」。有很多首期唔多又想入市的首置人士會考慮一手樓盤，現時上車，更要自己做好預算，先判斷自己的購買力，「量力而為」！尤其今年或受加息趨勢，利息逐月、逐年上升，「現時供得起」唔代表「將來供得起」，所以數字上一定要「預鬆啲」，下決心入市前一定要預先諮詢銀行或樓按專家，做到心中有數。預算做好，就可因應自身條件和需求（人數、家庭、工作地點、配套等），選取心儀單位：一手樓新淨、二手樓實用；大型屋苑配套完善、新興城區朝氣勃勃；私樓自由度高、資助房屋又優惠多多。正所謂「各花入各眼」，最緊要都係「計啱數，唸長遠，守得住」。

2. 真‧首次置業？ — 資金充裕，投資用

上月加辣後新聞熱話，近期買樓多了一班90後首次置業人士，其實可能只是借用個名，身後是家人、朋友，一眾投資者。當然，近年亦有很多來上課的學生，其中不乏專業人士、金融才俊、企業家，都是資金充裕靜候入市良機的投資客。一樣是首置，但買樓是為投資的話，要買咩？

買樓投資要想好策略，簡單來講，一是持貨收租、或者透過買賣獲利。香港自「額外印花稅」（買樓後3年內售出需繳付額外稅款）推出後已經很難短期炒賣。身邊的投資客即使想低買高賣，都會選擇易租、租金回報高的物業，因為頭幾年主要還是靠收租。

買樓收租，需要有4厘以上的回報，這條線在今年亦很重要。因為隨著加息趨勢，如果未來銀行收息都有2厘回報，物業投資在需要綁定大筆資金以及手續費高昂（佣金、律師費等）的前提下，亦僅僅得2厘回報，真正「得不償失」。

3. 假‧首次置業？ — 真‧換樓客

記得2016年頭成交慘淡，樓價低靡，身邊經紀透露市場湧現一批換樓客，以小換大。因為即使先買後賣，只要半年內賣出，政府允許可以退返之前多繳付的印花稅。換樓睇重時機，如果對半年後樓市預期無把握，最好是零時間差即買即賣。但現時辣招一個接一個，尤其二手樓限制甚多，買賣成交比以前難度更甚。除非揾到超筍盤，或者手持物業客源充沛（有價位、地區等優勢），否則應謹慎再謹慎。反觀有實際住屋需求、不特別要求高賣低買的，只要放正心態，換樓幾時都得。