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樓市小將:低息環境見底,新手業主可「轉按」!

樓市小將(蔣一洪)

80後物業投資教練、企業家、專欄作家。3年由0開始投資12處物業,創辦全港獨一無二以學生成績為唯一目標的培訓公司。

加息風近期又吹起,而現時香港的低息環境確實已臨近「見底」,我 @ Lucy Jiang 樓市小將 建議,有按揭在身的年輕業主,可趁現時低息環境,積極考慮轉按。跟我上堂的學生,近幾年大多以低於市價成功置業,樓價穩步上升成為轉按的有利條件;而今年轉按的比例亦是最高,因為新造按揭利息很低,銀行又有現金回贈。趁此機會都想分享幾個小貼士同實例,供大家參考。

甚麼情況可考慮轉按?簡單來講,轉按就是將物業的貸款從原本的銀行轉至另一間銀行。當初申請按揭時,你可能會比較不同銀行的計劃後選擇了其中一間,但其實不一定就這樣供足30年。因為一般按揭申請都只有2~3年的罰息期,而間間銀行不同時期的按揭計劃及優惠都不同。那甚麼情況下可考慮轉按呢?這裡有幾個參考因素,教你做個精明的借款人。

 

  1. 利息

定期了解最新的按揭計劃及利息很重要。例如今年多數銀行的物業按揭創出新低,H+1.28%~H+1.35%,對比2年前是H+1.7%,利息低了月供就少。小數怕長計,對於幾百萬樓,0.35%的利息差額並非小數目。所以可比較當初的利息,計下數。

 

  1. 借款人的借款能力提升

這一項尤其適用於有擔保人在身的業主。當初借貸時可能人工差一點,而加了家人作擔保人。現時政府對於擔保人的按揭成數收緊,如果你的人工增加,又或者供了幾年本金之後令借貸額減少,一個人就可以獨立供款的話,就可以通過轉按除去擔保人。相應地,如果樓價上升而你的借款能力都足夠,都可以借更多,直接套出現金。

 

  1. 估價及套現的可能

決定轉按前要做單位的估值,因為轉按的金額是以銀行估價為準的。近幾年樓市不斷上升,中間的差價可以透過轉按直接獲取現金。不用賣樓都可以套現,對於投資者來說是很重要的。當然這也與借款人的借款能力掛鉤。如果可以套到現金,又可以賺取銀行的現金回贈,何樂而不為?

 

具體怎麼做,這裡簡單分享一個新手業主實例。業主2年前以200萬買入單棟樓:

15年7月原計劃:單位價值200萬,借9成,借款$1,846,980*,利率H+1.7%,月供(浮動)$6,900左右。

17年8月作轉按:單位市值300萬,轉按借6成,貸款額$1,771,200,利率H+1.28%,月供(浮動)$6,300左右,另有1.6%現金回贈(即$28,800)。加上退回的保險、之前供落的本金,扣除新火險及律師費,套現約$45,000,每月供款減少$600。唯一不好的地方是轉按之後又會有2年罰息期,提早還款需要支付1~2%的利息。

至於200萬的樓如何2年升100萬?這亦是我一再強調買低於市價物業的重要性,在我的課亦會詳細教大家,這裡不多講了。

*高成數按揭需要另外申請按揭保險計劃:https://goo.gl/S4h84c

 

 

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