楊官華：東京23區地價升幅

日本2019年5月1日之後落成的新樓，製造年份不會是平成31年（西元2019年）因為日皇明仁將於今年4月30日退位，翌日5月1日由皇太子德仁親王繼位，即將會有新的年號誕生，正式結束31年的平成歷史。

筆者看好日本東京大阪房地產週期的黃金十年升幅，特別是今年會有新年號，緊隨其後是G20高峯會議。筆者2013年到東京創業親眼見證到日本樓市V型反彈從谷底回升，馬上回顧一下過去5年，從2013年到2018年東京23區的地價升幅，根據日本財務局數據顯示東京23區近5年地價升幅區域如下：

根據以上數據顯示過去五年東京23區升幅跑贏大市的是「港區」升幅接近一倍，而東京首3位最貴地價分別是：

第一位是「中央區」平均每平方米@601萬日圓（約每呎地價@39000港幣）
第二位是「千代田區」平均每平方米@490萬日圓（約每呎@31800港幣）
第三位是「港區」平均每平方米@388萬日圓（約每呎@25200港幣）
上述資料或多或少有些滯後，但5年前香港人投資東京房地產的朋友，看完上面的資料，各區升幅比較「不中亦不遠矣」。

上述每平方米地價只是土地面積的每平方米的售價，並沒有包括土地上面的建築物的價格。假設港區的土地面積是100平方米，每平方米價格是$39000港幣的話，那麼100平方米土地的價格便是$3900萬港元，如果這塊土地可以建5層高大廈，每層假設80平方米，那麼5層就是400平方米，即每一層持有土地的比例是1/5。每層是80平方米，即每平方米的平均地價是$97，500（每呎約9000港幣）。上述價格沒有計算建築成本以及利潤和銀行貸款利息等雜費。
今年東京有機會放寛合法民宿的居住日數，相信未來會正面影響個別地區房價上漲走勢，數據顯示有些低水地區例如「新宿區」過去五年才升25%，值得睇高一缐，認真是低水位置，大家拭目以待。