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楊官華:東京23區地價升幅

日本2019年5月1日之後落成的新樓,製造年份不會是平成31年(西元2019年)因為日皇明仁將於今年4月30日退位,翌日5月1日由皇太子德仁親王繼位,即將會有新的年號誕生,正式結束31年的平成歷史。

筆者看好日本東京大阪房地產週期的黃金十年升幅,特別是今年會有新年號,緊隨其後是G20高峯會議。筆者2013年到東京創業親眼見證到日本樓市V型反彈從谷底回升,馬上回顧一下過去5年,從2013年到2018年東京23區的地價升幅,根據日本財務局數據顯示東京23區近5年地價升幅區域如下:

根據以上數據顯示過去五年東京23區升幅跑贏大市的是「港區」升幅接近一倍,而東京首3位最貴地價分別是:

第一位是「中央區」平均每平方米@601萬日圓(約每呎地價@39000港幣)
第二位是「千代田區」平均每平方米@490萬日圓(約每呎@31800港幣)
第三位是「港區」平均每平方米@388萬日圓(約每呎@25200港幣)
上述資料或多或少有些滯後,但5年前香港人投資東京房地產的朋友,看完上面的資料,各區升幅比較「不中亦不遠矣」。

上述每平方米地價只是土地面積的每平方米的售價,並沒有包括土地上面的建築物的價格。假設港區的土地面積是100平方米,每平方米價格是$39000港幣的話,那麼100平方米土地的價格便是$3900萬港元,如果這塊土地可以建5層高大廈,每層假設80平方米,那麼5層就是400平方米,即每一層持有土地的比例是1/5。每層是80平方米,即每平方米的平均地價是$97,500(每呎約9000港幣)。上述價格沒有計算建築成本以及利潤和銀行貸款利息等雜費。
今年東京有機會放寛合法民宿的居住日數,相信未來會正面影響個別地區房價上漲走勢,數據顯示有些低水地區例如「新宿區」過去五年才升25%,值得睇高一缐,認真是低水位置,大家拭目以待。

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