楊官華：高位吐股換磚頭

最近很多朋友說，襯股票高位止賺，之後換投資版塊轉買樓。但立法會剛剛正式通過15%新辣椒印花稅，在香港置業成本增加，政策間接令到香港資金流向外國物業市場。而日本東京及大阪正是香港人非常熱愛的地方，難怪最近再度興起投資日本樓。

海外置業專家，香港專業地產顧問商會副會長，世界21中華物業（日本、香港、澳門）創辦人。2013年衝出香港開拓日本物業市場，近年亦積極開拓馬來西亞等亞洲區物業市場。著有《投資大馬致富居》。

投資日本房地產，需要注意匯價風險，有些資深投資者近期見日圓走勢強勁，把部分股票放售，吐現買入大量日圓博升幅，同時再用部分資金買日本磚頭，希望一舉兩得，能夠同時賺樓價升幅及匯水升值。

好多朋友經常問筆者，2018年日本房地產有甚麼地段或甚麼項目值得投資？筆者必會答，Location肯定是東京及大阪一二缐地區，而地產項目通常是投資小全幢大廈（10層樓以下）值博率最高。

至於日本政策有利哪些地產項目？2018年6月日本政府開放政策，任何住宅可以經營做民宿（最長180天），舒緩日本酒店不足的壓力，於是很多投資者為了增加收入，會把收租物業（大部分單身公寓）變成民宿。

正常推測下，日本物業的租金回報上升，樓價自然向上，但必須留意通街都做民宿爭租客，競爭馬上大大提升，而且有些大廈管理明文規定不能做民宿的物業，切記以身試法，因為大廈管理嚴緊，很難僥倖經營民宿。如果真的要投資日本樓做民宿，首要條件是大廈管理處容許業主經營民宿，這類大廈升幅看高一缐。

投資民宿有五大要點

1) 大廈管理處容許做民宿

2）大廈有電梯

3）距離大車站十分鐘內

4）近旅遊名勝景點

5）購全層或全幢（方便管理）

投資日本民宿最主要一點是位置好及購入全層或全幢（避免投訴噪音），除了方便管理外，全層可以引入一些主題設計房間及設備，令旅客賓至如歸，會吸引到口碑及回頭客。

楊官華：高位吐股 換磚頭