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楊官華:香港樓市「真面目」

筆者近月出席幾個在香港舉行的大型樓市論壇,當中有兩位近幾年評論香港樓市非常準確的好朋友,汪敦敬博士及香港專業地產顧問商會會長蔡志忠先生,對目前的香港樓市作最新分析,筆者認為非常值得參考,首先分享一下兩位樓市明燈觀點。

楊官華

海外置業專家,世界21中華物業(日本、香港、澳門)創辦人。2013年衝出香港開拓日本物業市場,亦積極開拓馬來西亞等亞洲區物業市場。著有《投資大馬致富居》、《宜居日本》。

汪博士分享住宅說樓市看法,説從前的牛熊市(牛市代表升幅、熊市代表跌幅)不能表達目前香港樓市走勢,用了一個新名詞演釋「龍市」新形態,龍市分成「龍市一期」和「龍市二期」兩個階段不斷循環!

龍市的意思代表升幅,更是升到你唔信,特別在2012年之後,大部分香港人在2012年的時候,已經感到樓價非常貴,用人均平均收入及生活指數去量度樓價已經爆錶見頂,那時候大力主張叫人買樓的評論員不多,汪博士是其中重要一員。事實證明已經非常準確,汪博士看未來香港樓市是進入龍市第2階段,即係整固之後再呈上升趨勢。但必須注意,林鄭3招會影響二手公屋售價,公屋成交價有下調壓力。

而蔡志忠會長就分享了2018年香港住宅及商廈樓價真面目,分析各類型的價格走勢:

首先是住宅價格

1)山頂豪宅別墅:由每平方呎@6萬-7萬港元升至目前@15萬港幣一呎,只是兩三年間的事。

2)臨海地標豪宅:由每平方呎@1.5萬-2萬港元,升至@6萬港元一呎,也是兩三年間的事。

3)中細價樓:平均每年上升15-20%,升幅尚算溫和。例如港島龍頭指標太古城樓盤,目前呎價只是@2萬多港元,比香港新界一些全新發展商樓盤價格更便宜。

 

香港甲級商廈價格

中環甲級寫字樓平均每平方呎@5萬-6萬港元,樓面面積由幾千呎到近萬呎,成交價5-10億港元。

灣仔至上環每平方呎@2.5萬-6萬港元不等。

尖沙咀西部寫字樓每平方呎@2萬-3.5萬港元,尖沙咀東部每平方呎@1.2萬-1.7萬港元。

東九龍每平方呎@1.1萬-1.8萬港元

 

總結

住宅:辣椒說捆綁15至30%說太重,若是首置或自住需要可以購買,投資用途則慎重。

工廈:全幢工廈有活化概念,受市場追捧,買少見少。

舖位:租金止跌回穩,遊客穩定增長,舖位價格溫和向上。

商廈:避開空置稅率高地區,中環核心區仍受資金追捧,看好尖沙咀區甲廈,呎價落後,年底有兩成上升空間。

 

以上是目前香港樓市真面目,距離9月份高鐵及港珠澳大橋通車只有兩個月,兩條大血管通車後,香港交通網絡打通任督二脈直通到內地各大城市,香港樓市發展大家拭目以待。

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