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楊官華:西城秀樹與日本樓市

近幾天從港日兩地新聞報導,得知日本70、80年代的天皇巨星「西城秀樹」離世,享年63歳,實在可惜!西城秀樹在70-80年代火紅,90年代開始沒落,就像日本的樓市及股市。

楊官華

海外置業專家,香港專業地產顧問商會副會長,世界21中華物業(日本、香港、澳門)創辦人。2013年衝出香港開拓日本物業市場,近年亦積極開拓馬來西亞等亞洲區物業市場。著有《投資大馬致富居》。

1990-1991年日本股市及樓市急跌,日經從38000幾點下跌到2013年的8000點,日經指數下跌超過8成,長達20多年的跌幅。而樓市命運相同,1990年的房價從1000萬港幣下跌至2013年祗剩200萬港幣,同樣下跌超過8成。

到今天日本樓股上升近來創下 26年新高,日經指數在2018年5月約23000點,從1991年最差7000幾點反彈2倍有多,距離1990年的38000幾點高位尚有一倍便回到家鄉價。而樓市相對沒有股市行得快,以東京一缐地區計算,2013年樓市谷底的都心五區普遍上升50%到1倍不等,視乎位置而定。

Location這一點是非常重要,筆者前幾天才目睹一位20多年前買入東京北面埼玉縣的負資產業主,到今日放盤價錢只剩餘四分一價,但仍然賣唔出,所以目前投資日本房地產,只能買一缐城市東京及大阪。

一都兩府(東京都、大阪府、京都府)筆者是比較看好,雖然股市升得快但這也未能激發日本人炒股的熱情。可能是創傷後遺症關係,日本官方數據顯示,日本家庭金融資產配置中,有價證券佔比僅為18%。相比之下,儲蓄存款佔比高達54%。所以好明顯,日本人投資近期買磚頭開始多過股票。90年代初日本經濟泡沫破裂,日本股市的那場風雲突變幾乎吞噬了日本一代人的財富,對風險資產敬而遠之。

日本經歷過股市20年的熊市,而樓市一樣是熊市,所謂樓股息息相關,過去幾年日本股市升幅是快過樓市,對於滯後升幅的樓市,究竟牛市的1、2、3、4期什麼時候出現?筆者2014年出版的40萬東京做業主,日本置業全攻略,已經大膽預測:牛1、2已經出現及來臨。至於牛3、4升幅,在2018年-2020這兩三年,東京及阪一二缐地區有很大機會出現急升跳價現象,即係市場價格這一個樓盤賣3千萬日圓。市場消化之後,有盤再放賣會馬上彈升1-2成,這為之叫做跳價。

樓市跳價現象近十年在香港經常出現。早前出席汪敦敬博士的財富效應演講,汪博士分享香港資產出現大量財富效應,衍生出來的龍市,即係完成牛市升幅,進入龍市新世代、因篇幅有限,下期再分享日本的財富效應。

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