楊官華：西城秀樹與日本樓市

近幾天從港日兩地新聞報導，得知日本70、80年代的天皇巨星「西城秀樹」離世，享年63歳，實在可惜！西城秀樹在70-80年代火紅，90年代開始沒落，就像日本的樓市及股市。

楊官華

海外置業專家，香港專業地產顧問商會副會長，世界21中華物業（日本、香港、澳門）創辦人。2013年衝出香港開拓日本物業市場，近年亦積極開拓馬來西亞等亞洲區物業市場。著有《投資大馬致富居》。

1990-1991年日本股市及樓市急跌，日經從38000幾點下跌到2013年的8000點，日經指數下跌超過8成，長達20多年的跌幅。而樓市命運相同，1990年的房價從1000萬港幣下跌至2013年祗剩200萬港幣，同樣下跌超過8成。

到今天日本樓股上升近來創下 26年新高，日經指數在2018年5月約23000點，從1991年最差7000幾點反彈2倍有多，距離1990年的38000幾點高位尚有一倍便回到家鄉價。而樓市相對沒有股市行得快，以東京一缐地區計算，2013年樓市谷底的都心五區普遍上升50%到1倍不等，視乎位置而定。

Location這一點是非常重要，筆者前幾天才目睹一位20多年前買入東京北面埼玉縣的負資產業主，到今日放盤價錢只剩餘四分一價，但仍然賣唔出，所以目前投資日本房地產，只能買一缐城市東京及大阪。

一都兩府（東京都、大阪府、京都府）筆者是比較看好，雖然股市升得快但這也未能激發日本人炒股的熱情。可能是創傷後遺症關係，日本官方數據顯示，日本家庭金融資產配置中，有價證券佔比僅為18%。相比之下，儲蓄存款佔比高達54%。所以好明顯，日本人投資近期買磚頭開始多過股票。90年代初日本經濟泡沫破裂，日本股市的那場風雲突變幾乎吞噬了日本一代人的財富，對風險資產敬而遠之。

日本經歷過股市20年的熊市，而樓市一樣是熊市，所謂樓股息息相關，過去幾年日本股市升幅是快過樓市，對於滯後升幅的樓市，究竟牛市的1、2、3、4期什麼時候出現？筆者2014年出版的40萬東京做業主，日本置業全攻略，已經大膽預測：牛1、2已經出現及來臨。至於牛3、4升幅，在2018年-2020這兩三年，東京及阪一二缐地區有很大機會出現急升跳價現象，即係市場價格這一個樓盤賣3千萬日圓。市場消化之後，有盤再放賣會馬上彈升1-2成，這為之叫做跳價。

樓市跳價現象近十年在香港經常出現。早前出席汪敦敬博士的財富效應演講，汪博士分享香港資產出現大量財富效應，衍生出來的龍市，即係完成牛市升幅，進入龍市新世代、因篇幅有限，下期再分享日本的財富效應。