楊官華：置業要計「PRICE」　東京大阪易食糊

近年中國人去日本買商品與網購的價值總額共3萬億美元，等於約20多萬億人民幣跑到了日本。假如你依然以為「日本沒落」、「日本衰退」、「日本通縮」的話，那麼你只會活在一個過去式的日本和真實的日本完全相反。

楊官華

海外置業專家，香港專業地產顧問商會副會長，世界21中華物業（日本、香港、澳門）創辦人。2013年衝出香港開拓日本物業市場，近年亦積極開拓馬來西亞等亞洲區物業市場。著有《投資大馬致富居》。

眾所周知，台灣的國民黨在世界各地有很多資產，但說到全球最多資產在海外的國家便是日本，日本在海外還有一個超級日本（資產）。日本資源匱乏，所以必須在海外尋找資源，日本已經在全球佈好了局，當下日本由2013年經濟復甦V型反彈，東京大阪樓市價格連升數年，未來10年筆者看好人口上升的一都兩府（東京都、大阪府、京都府）地價升幅會跑贏全國。

如果用筆者的「PRICE買樓法」（即「人口增長＋租金回報＋基礎建設＋匯率＋經濟＝抵買指數），計算未來東京及大阪升值潛力，兩者可以說一個近一個遠：近有東京2020奧運會，遠有大阪夢洲蓋賭場。

（P）人口增長─日本全國人口老化，出生率低使人口減少， 唯獨東京每年有不少國內外年輕人湧入， 人口持續上升。大阪未來興建賭場，創造大量就業機會，相信不論是長居或臨時就業人口，勢必大量提升；

（R）租金回報─二手單身公寓租金回報約7 厘；

（I）基礎建設─東京非但是全球最宜居城市之一，且為準備迎接2020 奧運會，許多基礎建設正加快進行。日本賭業合法化後，首選興建賭場地點位於大阪，屆時賭場加上其他配套設施，例如酒店、公路等，肯定會大大推動基礎建設；

（C）匯率─日圓目前仍屬低位，若兌換價上升，變相同時增加租金收入；

（E）經濟─經濟衰退已至谷底，喘定後，近三年呈V 形反彈，加上安倍經濟正逐漸見成果，經濟前景明朗。

綜觀以上各項，東京及大阪確實非常值得投資，當然，筆者的「PRICE 買樓法」只作參考，讀者投資前，還同時要考慮自己的經濟狀況、風險承受能力、投資目標等多項元素，方可行動。因此，資金夠的話，最好可以東京及大阪分散投資，然後靜看哪一個先「食糊」。