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楊官華:置業要計「PRICE」 東京大阪易食糊

近年中國人去日本買商品與網購的價值總額共3萬億美元,等於約20多萬億人民幣跑到了日本。假如你依然以為「日本沒落」、「日本衰退」、「日本通縮」的話,那麼你只會活在一個過去式的日本和真實的日本完全相反。

楊官華

海外置業專家,香港專業地產顧問商會副會長,世界21中華物業(日本、香港、澳門)創辦人。2013年衝出香港開拓日本物業市場,近年亦積極開拓馬來西亞等亞洲區物業市場。著有《投資大馬致富居》。

眾所周知,台灣的國民黨在世界各地有很多資產,但說到全球最多資產在海外的國家便是日本,日本在海外還有一個超級日本(資產)。日本資源匱乏,所以必須在海外尋找資源,日本已經在全球佈好了局,當下日本由2013年經濟復甦V型反彈,東京大阪樓市價格連升數年,未來10年筆者看好人口上升的一都兩府(東京都、大阪府、京都府)地價升幅會跑贏全國。

如果用筆者的「PRICE買樓法」(即「人口增長+租金回報+基礎建設+匯率+經濟=抵買指數),計算未來東京及大阪升值潛力,兩者可以說一個近一個遠:近有東京2020奧運會,遠有大阪夢洲蓋賭場。

(P)人口增長─日本全國人口老化,出生率低使人口減少, 唯獨東京每年有不少國內外年輕人湧入, 人口持續上升。大阪未來興建賭場,創造大量就業機會,相信不論是長居或臨時就業人口,勢必大量提升;

(R)租金回報─二手單身公寓租金回報約7 厘;

(I)基礎建設─東京非但是全球最宜居城市之一,且為準備迎接2020 奧運會,許多基礎建設正加快進行。日本賭業合法化後,首選興建賭場地點位於大阪,屆時賭場加上其他配套設施,例如酒店、公路等,肯定會大大推動基礎建設;

(C)匯率─日圓目前仍屬低位,若兌換價上升,變相同時增加租金收入;

(E)經濟─經濟衰退已至谷底,喘定後,近三年呈V 形反彈,加上安倍經濟正逐漸見成果,經濟前景明朗。

綜觀以上各項,東京及大阪確實非常值得投資,當然,筆者的「PRICE 買樓法」只作參考,讀者投資前,還同時要考慮自己的經濟狀況、風險承受能力、投資目標等多項元素,方可行動。因此,資金夠的話,最好可以東京及大阪分散投資,然後靜看哪一個先「食糊」。

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