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楊官華:看準大灣區效益置業

港珠澳大橋及高鐵即將在香港落成通車,愈來愈多人開始討論粵港澳大灣區的發展,其實東京也有個大灣區,筆者2017年分別參觀過粵港澳大灣區及東京灣區,在這裡簡單介紹並探討一下灣區發展帶來的經濟效益。

楊官華

海外置業專家,香港專業地產顧問商會副會長,世界21中華物業(日本、香港、澳門)創辦人。2013年衝出香港開拓日本物業市場,近年亦積極開拓馬來西亞等亞洲區物業市場。著有《投資大馬致富居》。

目前世界有四大灣區,分別是紐約大灣區、三藩市(舊金山)大灣區、東京大灣區以及粵港灣大灣區。當中以東京大灣區的GDP居世界之首。

依著東京灣發展起來的東京大都市圈,包括東京都、琦玉縣、千葉縣、神奈川縣等一都三縣,面積合起來達13,562平方公里,佔全國總面積的3.5%。區域內有東京、橫浜、川崎、千葉、船橋、琦玉等大城市,以及市原、木更津、君津等工業重鎮,GDP 總量約合10萬億港元,約佔全國三分之一。

東京灣有最重要的一點,就是開放帶來的多樣性,而多樣性可以說是效率的源泉。過去30年的全球化,製造業大進大出,「大進」的除了原材料,還包括零部件,全球分工也已不再只是發達國家之間的分工,而是全球性的分工。頻度更高,速度更快,使灣區的功能更加顯著。

近30年來,全球化發展神速,居住在東京的外國人也愈來愈多。大規模人口聚集與大規模交流相輔相成,形成東京經濟的特色─體量大,多樣化強,政治、商業、研發各種功能交織在一起,形成了良好的相乘效應,總體效率非常高。

反觀美國,城市功能相對單一化,雖說是一個大城市群,但各自之間還是有相當距離的。城市拉得很開,又沒有高鐵,交流的效率很低。美國東北部大西洋沿岸大城市群,實際城市間的互動很牽強,到現在連一條高鐵都沒有。東京最大的特色,就是在有限範圍內營造了多樣性。

東京灣以及粵港澳大灣區都具有多樣性,粵港澳大灣區甚至更為豐富,香港、澳門、廣州、深圳等11 個城市可謂各具特色,但城市之間互補互動上還有所欠缺,各城市的國際化發展程度也不平衡。

在人口密度上,東京大都市圈分布比較好,城市化水平也更高。粵港澳大灣區的城市規模、密度和對海岸線的利用,與東京灣區還有較大差距。東京大都市圈3,800 萬人口,貼近海灣連成一片,相當集中,效率相對也高。不論政治或經濟層面,東京灣區發展都較世界其他灣區成熟,投資潛力是肯定的。至於粵港澳大灣區是否能帶來同等經濟效益,則拭目以待。

 

延伸閱讀:《宜居日本──置業、投資、旅居全解密》

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