Home / 楊官華 / 楊官華:日本買樓小心「新地」

楊官華:日本買樓小心「新地」

楊官華

海外置業專家,香港專業地產顧問商會副會長,世界21中華物業(日本、香港、澳門)創辦人。2013年衝出香港開拓日本物業市場,近年亦積極開拓馬來西亞等亞洲區物業市場。著有《投資大馬致富居》。

筆者近期在各大小日本物業投資的展覽活動上,經常被投資者問到如果我只有一注資金去投資日本房地產,買東京好仰或買大阪好?筆者近五年在日本的物業成交量過千宗數,根據經驗,過去紀錄成交量比例東京佔七成多,大阪佔兩成,其它區佔少數。香港投資者問這個問題,真正是問買邊度風險低,樓價未來升幅高。如果是回答內地朋友,筆者通常答投資北京好仰或上海好,內地朋友自然明白,因為內地投資者注重能夠移民拿到身分及走資,香港人則注重投資回報及升值潛力。

根據2017年首三季東京大阪各區樓價升幅,東京區域的平均升幅面較大阪地區多,意思是東京有幾個大地區樓價同時升值互相影響,而大阪升來升去都是大阪中央區,如果用P.R.I.C.E(人口上升、租金回報、基礎建設、日圓匯率、經濟增長)計算未來東京及大阪升值潛力因素,可以說一個近一個遠,近有東京2020奧運,遠有大阪夢州蓋賭場,最好可以東京及大阪分散投資,看一下五年後邊度食糊先,如果無時間深入了解,只有一注資金又想入場穩坐釣魚船,那只有先去東京投資,原因是當今世界四大灣區中(紐約大灣區、舊金山大灣區、東京大灣區、粵港灣大灣區),目前GDP之首是日本東京大灣區。

東京灣3.68萬平方公里,每年GDP有1.8萬億美元生產值,世界500強企業的總行就有60間分佈於東京灣,總數比三藩市灣及紐約灣加起來還要多,筆者日本公司總部在東京,分行在大阪。坦白說筆記沒有水晶球,很難預測五年之後邊度升幅跑贏大市,但東京是日本首都重鎮,相對比較穩。近期又有不少電視節目介紹買日本樓,其中有主持人教路買日本樓越平越好,筆者不敢認同,其實買日本樓切忌貪平,貪平中伏機會高。近日收到有些投資者吐苦水,指當初太衝動,沒有貨比三家,買了大阪的單身公寓,但位置在一些色情埸所附近,感到很後悔。

筆者今年初在日本的香港華記茶餐廳認識到一位食客,這位香港人來日本居住近廿年,自稱日本「色」途老馬,滔滔不絕地把日本所有不同類型的風俗店告訴筆者,因為太三級不能盡錄。簡單說東京大阪風俗店最大分別是,東京是密封式看不到的,而大阪是開放式可以看到的,類似荷蘭阿姆斯特丹的櫥窗女郎,但大阪更加開放櫥窗,沒有玻璃隔離,無遮無掩一看便見。

投資者務必小心,大阪地區色情埸所都有新地二字,例如「飛田新地」、「松島新地」、「尼崎新地」,全部均為開放式色情架步。投資者買入一戶建(2-3樓高木屋)打算用來渡假,但如果買錯在風俗店旁,一家老小去大阪渡假真的很尷尬。

大阪有些地區位於風俗店範圍,樓價升幅是會有影響的!所以於香港可以買新地(新鴻基地產)樓,但到大阪千萬不要買「新地」區。

Share Button