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楊官華:日本樓重建概念,東京大阪最搶手!

楊官華

海外置業專家,世界21中華物業公司董事。2013年衝出香港開拓日本物業市場,近年亦積極開拓馬來西亞等亞洲區物業市場。著有《投資大馬致富居》。

目前海外資深投資者比較對東京或大阪的中古二手樓(包括一戶建獨立屋或全幢大廈)感興趣,主要原因是具重建價值,而在日本擁有屋地要重建需要符合特定的條件。首先講解一下「屋地」樓契內容,根據日本建築基準法,第一點是用途地域,當中分14個類別,因篇幅有限筆者簡單分成五類,1)第一種低層住居專用地域、2)第一種中高層住居專用地域、3)商業地域、4)準工業地域、5)工業地域,不同用途地域有不同要求道路距離及寛度。

筆者用一個簡單例子分享一下,一幢三層高中古二手樓,簡稱「小全幢」,樓契內有三個重要因素:容積率、土地建築比例、用途地域。如果容積率是500%等於可建土地面積倍數,而土地建築比例是80%,如果土地面積是100平方米,那土地可以佔用80%地積比率。

以上述例子的土地以100平方米計算,容積率是5倍,相等於重建面積是100×80%x5=400平方米,可以重建的實用面積是400平方米。但重建項目的地皮門口的寬度必需超過兩米,如符合寛度超過2米,連接大路必需有4米以上的濶度,這兩點符合才能滿足重建要求;有些情況是門前大路寛度不足4米,只有3米,那需要從道路中心點1.5米量度,後退0.5米達到配合要求,就可以重建!但這當然要去實地視察才能作準,視乎情況而定。

而用途地域最具價值的就是商業地域,全日本最高價值地段是東京銀座大道,因為銀座大道闊度超過12米,那重建高度可以用盡容積率,可建高度限制最大類別,所以地價最貴,而目前東京很多內街道非常窄都不足4米寛度,很多內街房子是不重建的,投資者要注意了!

【數據補充:網上資料顯示,有關東京23區2016年首十個月一手樓盤成交量合共約3,000個單位,當中包括單身公寓及1房、2房、3房等,而離開東京都周邊其他地方首十個月的一手成交量,埼玉縣約813單位、東京都下約882單位、神奈川縣下約772單位、橫濱約1,093單位、都心七區約1,010單位、千葉縣約662單位。以上數字未計算一戶建(獨立屋)及全幢商業大廈。】

延伸閱讀:《投資大馬致富居》   楊官華  著

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