楊官華：日本樓重建概念，東京大阪最搶手！

楊官華

海外置業專家，世界21中華物業公司董事。2013年衝出香港開拓日本物業市場，近年亦積極開拓馬來西亞等亞洲區物業市場。著有《投資大馬致富居》。

目前海外資深投資者比較對東京或大阪的中古二手樓（包括一戶建獨立屋或全幢大廈）感興趣，主要原因是具重建價值，而在日本擁有屋地要重建需要符合特定的條件。首先講解一下「屋地」樓契內容，根據日本建築基準法，第一點是用途地域，當中分14個類別，因篇幅有限筆者簡單分成五類，1）第一種低層住居專用地域、2）第一種中高層住居專用地域、3）商業地域、4）準工業地域、5）工業地域，不同用途地域有不同要求道路距離及寛度。

筆者用一個簡單例子分享一下，一幢三層高中古二手樓，簡稱「小全幢」，樓契內有三個重要因素：容積率、土地建築比例、用途地域。如果容積率是500%等於可建土地面積倍數，而土地建築比例是80%，如果土地面積是100平方米，那土地可以佔用80%地積比率。

以上述例子的土地以100平方米計算，容積率是5倍，相等於重建面積是100×80%x5=400平方米，可以重建的實用面積是400平方米。但重建項目的地皮門口的寬度必需超過兩米，如符合寛度超過2米，連接大路必需有4米以上的濶度，這兩點符合才能滿足重建要求；有些情況是門前大路寛度不足4米，只有3米，那需要從道路中心點1.5米量度，後退0.5米達到配合要求，就可以重建！但這當然要去實地視察才能作準，視乎情況而定。

而用途地域最具價值的就是商業地域，全日本最高價值地段是東京銀座大道，因為銀座大道闊度超過12米，那重建高度可以用盡容積率，可建高度限制最大類別，所以地價最貴，而目前東京很多內街道非常窄都不足4米寛度，很多內街房子是不重建的，投資者要注意了！

【數據補充：網上資料顯示，有關東京23區2016年首十個月一手樓盤成交量合共約3,000個單位，當中包括單身公寓及1房、2房、3房等，而離開東京都周邊其他地方首十個月的一手成交量，埼玉縣約813單位、東京都下約882單位、神奈川縣下約772單位、橫濱約1,093單位、都心七區約1,010單位、千葉縣約662單位。以上數字未計算一戶建（獨立屋）及全幢商業大廈。】

延伸閱讀：《投資大馬致富居》   楊官華  著

電子書試讀：https://goo.gl/0ROcw4