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楊官華:日本樓放租 也有「空置費」

近期香港熱烈討論香港房地產空置稅問題,有傳媒朋友馬上問我日本樓有冇空置稅,答案是沒有的,但是要付固定資產稅及都市計劃稅,簡稱固都稅。

楊官華

海外置業專家,世界21中華物業(日本、香港、澳門)創辦人。2013年衝出香港開拓日本物業市場,亦積極開拓馬來西亞等亞洲區物業市場。著有《投資大馬致富居》、《宜居日本》。

東京的房子每年在1月1日結算,每年5月-6月份會收到稅單,而大阪固都稅每年4月1日結算,每年9月-10月份會收到稅單。固都稅費用是按樓價的0.3%百份比計算,樓宇估值一般是由政府估價主導的,一般比成交價底20-40%。

假設一個單身公寓市場成交價是2千萬日圓,每年固都稅是6萬日圓,但實際上可能每年只交3-4萬日圓,這一點是筆者過去六年經營日本房地產經驗,(累積成交超過一千個)當然每個單位情況不同,這只是一個平均數。

另外特別要留意日本樓有托管文化,任何人包括日本人都會把單位交由租務托管公司管理出租及收租服務;如果單位空置,有可能仍需要比市值租金收入的每年5%的租務托管費用給租務托管公司。所以大家必須要清楚了解條款,每間公司運作不同,避免發生誤會。

大家要知道2018年6月15號日本政府民宿法例生效,這兩個月東京及大阪旅客住房發生一個奇妙變化。本來日本有近6萬民宿單位online上缐公開左air bnb訂購,但自上月起air bnb把沒有有民宿牌照的bnb全部下架后,目前在缐預約的bnb房間數量只淨10分之1,約6千個bnb以下,而旅日人數正在增加,變相酒店訂購服務非常緊張,經常full booking,而一些違法民宿透過缐下預約或是透過朋友圈子去出租。這個情況會影響到旅遊旺季暑假假期的酒店、旅館的租金,直接到8-9月,大部分民宿單位相續申請到合法民宿牌照。酒店價格自然回復到市場價格。

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