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楊官華:日本樓價將升逾1成!

楊官華

海外置業專家,世界21中華物業公司董事。2013年衝出香港開拓日本物業市場,近年亦積極開拓馬來西亞等亞洲區物業市場。著有《投資大馬致富居》。

回顧2016日本經濟及樓市,年初放寬民宿bnb,鼓勵市場引入民宿競爭力,年中出政策激活樓市,40歳以下市民購房有50萬日圓補助金,到8月尾巴西里約奧運會完結,正式交棒比東京奧運會,萬眾期待做好奧運會,同時美國大選完結,特朗普上台,加上英國脱離歐盟,世界動盪,匯率波動,日圓成為避險貨幣,而日本政府保持量化寬鬆貨幣政策(QE印銀紙)日圓匯價又下跌,樓股匯息息相關,投資不動產(磚頭保值)自然搶手。

2016年尾更來個重大決定(大力丸),日本通過開賭料2023年每年可以吸金3千億日圓,而澳門賭場大哥勵駿夥拍日本彈珠機大王,新濠金沙等,4齊齊想在日本大展拳腳食賭埸大茶飯,未來前景充滿朝氣。

 

2017日本樓市,呈價升量跌格局

根據日本JLL房地產研究中心報告,2016年第一季,1-3月份所有外國人(全球,歐洲,亞洲,美州)購買日本不動產合共1300億,估計全年約有5000億日圓交易(華人佔3-4成市佔率)。以下大膽假設華人在東京及大阪投資物業市場的份額(包括有在留卡或居住在日本的華人及外國(華人)投資者),用購房按揭貸款額的推算方式,估計日本物業市場成交金額,目前在日本比較活躍的華資銀行(包括中國銀行、台灣第一銀行、交通銀行,工商銀行、orix等 )承做華人物業貸款,粗略估計2016年約有300億日圓,樓價若以50%按揭比率計,物業合共成交金額約600億日圓。假設有60%華人是不需要做物業按揭貸款,用現金支付full pay買物業的話,那就是900億日圓,即是説整個日本華人及國外華人購買日本樓物業單計東京及大阪成交金額約1500億日圓(約100億港元)。

整個亞洲華人地區買日本樓,個餅就是這樣大,東京及大阪華人市場(中國人、香港人、台灣人、新加坡人、澳門人等)平均合共每月購買日本物業成交金額約90億日圓(約5億港元),這個推算方式祇是筆者保守估計用幾個網站平台推算出來的數字(實際數字極可能更多),真正答案要收集幾家銀行數據資料庫,筆者沒有這個能力,唯有大膽推測,如有錯誤請大家見諒。

筆者預測2017年日本樓市價升量跌,樓價整體升幅可逾1成,而東京大阪升幅較多皆因東京奧運及賭場效應,而成交量會比2016年少,原因是東京奧運項目把市面大部份建築工人招聘去做大型基建工作,而市場欠缺地皮供應,新房子都靠收購重建,時間漫長,而中古二手樓流轉量供不應求。

延伸閱讀:《投資大馬致富居》   楊官華  著

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