楊官華：增值海外樓，靠3招對沖匯價！

楊官華

海外置業專家，世界21中華物業公司董事。2013年衝出香港開拓日本物業市場，近年亦積極開拓馬來西亞等亞洲區物業市場。著有《投資大馬致富居》。

投資任何海外物業，都會面對匯價風險；投資者最關心的，必然是樓價升幅能否扺消匯價下跌。其實善用外匯對沖技巧，買海外樓就會有保本增值的效果！世紀21中華物業有限公司董事楊官華會以日本樓為例，推介3種簡單的對沖方法，給大家參考：

1. 存款抵押（借人民幣還人民幣、借日圓還日圓）

近兩年的日圓兌港幣，曾創出八年新低，雖然最近已升回七算，但距離五年前的十算高位，尚有3成折讓。如果怕日圓再跌，可以到銀行買美金對沖日圓匯價；如果你看好人民幣，也可用人民幣做存款扺押對沖日元匯價。例如放100萬人民幣在東京中資銀行，可借回9成本金兌換日圓，人民幣存款約2厘，而借日圓利率約1.5%，就可藉此賺少許息差，最重要的當然是為日元下跌買個「保險」。而日本物業樓價約¥3,000萬日圓，通常可做到50%樓宇按揭的槓桿效果。（以上都是借日圓還日圓的情況）。

2. 以房養房（先到日本開公司，後申請高成數按揭買樓）

有些精明的香港投資者，早一兩年在東京開設公司，用公司名義投資日本樓全幢大廈，主要是收租為主。至要過去兩年有穩定收入，配合日本銀行借貸基準要求，即可享用日本當地低息貸款利率，買入日本物業只需3至4成首期，6至7成做按揭貸款，利率約1.5%，年期延長到30年。只要承辦大部分單位的租金收入，就足夠你供樓，以房養房！

3. 銀行按掲（新造按揭及有現契抵押重按）

部分人亦會把香港物業低息加按套現，調到日本買樓作首期，再到當地中資銀行50%借貸，利率約3厘。詳見較早前的文章：https://goo.gl/7eHMbG。

延伸閱讀：《投資大馬致富居》   楊官華  著

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