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梁隼:舊樓重建推高地皮價值

樓價已炒得熱烘烘,政府都要出到終極絕招--空置稅來冷卻樓市,但是樓價就沒有理會,新盤價繼續高開,二手樓也是一樣,咁點解會咁樣呢?

梁隼

地產博客,憑自己多次買賣獲利經驗,集合投資及居住需要分析樓市,著有多本暢銷地產專書。認為只要有辦法,買樓上車並不是難事。

相信很多人已為以上問題解答,來來去去都是資金愛樓市,個個有錢都只會買樓保值等答案,不過資金來源是樓價決定因素之一,要解釋樓市持續高企,還可以從另一角度,即地皮的商業價值去判斷的。

就例如港島及九龍市區的樓價總比新界高,一來是港島是金融區域、九龍是旅遊區域,兩者都能夠帶來高消費活動,多有錢人聚腳自然會令樓價水漲船高。而市區地皮就透過重建、重新規劃、改變用途等方式,令到很多從前是工業區、住宅區都被改造成商業用地,大規模的有鰂魚涌太古坊、九龍灣、觀塘等,在已經很旺的中區、油尖區等也有前住宅物業拆卸後改作商廈、酒店等,所以舊樓重建,實在為樓市升溫出了不少力。

新界不是沒有商業活動,例如沙田、上水、元朗也是很多遊客,不過商業活動就太集中在某一個點,令到高樓價都是集中在某一個點,由於未能把高增值活動擴散,所以樓價就沒有市區那麼升得快。不過個別新界地方都在轉型中,能夠及時發掘,也可以趁低吸納,期待多年後轉型成功而大幅升值。

其實樓和股票一樣,長升長有的如去年的騰訊,是因為不斷創造價值而增長,而匯豐則只有透過回購股價支持股價,其實就是食老本。眼見很多區域多年來發展並無寸進,樓價自然跑輸大市。就算天水圍都要搞社區發展而突圍而出,但好像深井這些,如果不去填海再度發展,樓價將會繼續陰乾,長期跑輸大市。

注:本文原標題為「地價增值系列:舊樓重建篇」

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