Home / 梁隼 / 梁隼:填海造就樓價繼續升的條件

梁隼:填海造就樓價繼續升的條件

有些人極力反對填海,背後的理由可能是擔心房屋供應大增,其實不然。只要在於額外的土地不應該用來興建房屋,反而是提供空間來把市區地皮的低增值產業或者公用設施搬遷到此,而原有的地皮則用來興建房屋或高增值產業,所以樓價就有繼續升的條件。

梁隼

地產博客,憑自己多次買賣獲利經驗,集合投資及居住需要分析樓市,著有多本暢銷地產專書。認為只要有辦法,買樓上車並不是難事。

為甚麼填海地不應該立即用來起房屋?因為填海地需要時間來自然沉降,如果沒有足夠時間讓填海地自然沉降,土地就有下陷危機,輕則令房屋沉降,重則令房屋結構受損,影響數以十萬至一百萬遷入填海地居住的市民。

當然現時的技術可以令填海地盡快用來起房屋,例如把摏柱插深一些,直到海床,但這樣的建築成本甚為高昂,所以非必要時就避免使用。

剛完成的填海地不適合起房屋,可以用來做甚麼?可以用來起一些低密度的建築物,或一些沉降也不大影響民生的項目,例如巴士廠、貨櫃碼頭、批發市場,甚至一些厭惡性設施如污水處理廠等,以上項目的建築物不會起得太高,會減輕土地自然沉降的壓力,就算有沉降也不會影響民生。

過去也有類似的例子,美孚新邨旁,現時的高檔屋苑曼克頓山,前身是九巴的巴士廠,其後巴士廠搬遷到西九龍填海區,興華街西的現址,原有地皮就興建了曼克頓山,除了提供住宅單位外,屋苑的商場也提升了該區的商業價值,再加上成熟的配套,就連美孚新邨的樓價也上升了。

同樣地九巴位於觀塘巧明街的巴士廠也正在興建商業大廈,也為觀塘由工業區轉型為商貿區出了一分力。

目前西九龍的污水處理廠和葵涌的貨櫃碼頭,都為附近的民居帶來多個環境污染問題,西九龍污水處理廠的惡臭有多臭,坐車經過三號幹線就可以感受到;葵涌貨櫃碼頭及往返碼頭的大量貨櫃車更帶來光污染、交通擠塞及空氣污染問題,假如能夠在維港外填海,把污水處理廠及貨櫃碼頭搬遷到新填海地,而原有土地就用來起房屋及加強配套。

這個建議可以增加房屋供應,滿足未來的房屋需求,把厭惡性設施搬離,既可解決污染問題,又可改善環境,吸引多些人前來居住。當多了居住人口之後,就增加對購物、飲食、讀書甚至就業的需求,假如新發展區預留足夠地皮作相關配套,該區就有條件再進化為商業住宅區,屆時商業價值帶來的價值就可以抵銷增加供應的樓價下跌壓力。

Share Button