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梁準:辣招下應如何換樓


辣招令換樓愈來愈難,但又有需要換樓的話,可以怎麼辦?辦法當然是比問題多,既然不能直接樓換樓,就可以退一步,要改善居住空間,可以把現有單位放租,自己再租一間面積更大的單位的,數是這樣計的。

梁準

網上作家,曾與著名地產博客脫苦海合著《上車置業全攻略》、《居屋王置業百科》、《換樓101》等地產書籍,並在多個地產網站設有專欄。

假設一個350呎單位月供約12,000元,扣除管理費及差餉地租後,放租的淨收租可得16,000元,業主同時在外租住500-600呎單位,月租24,000元,因此每月房屋支出為(24,000-16,000+12,000)20,000元。雖然比起原本月供約12,000元的支出多了不少,但是20,000元的支出中已包含了供樓的本金,與淨交租相比,真正付出而收不回的租金只有8,000元,而且遇上業主加租時,自己也可以用業主的身分向租客加租。再者,在這個操作下,自己也可以享受樓價上升帶來的數字上利潤,因此雙租族遇上樓價上升時,遠遠比無樓一族淨交租優勝得多。

遇上樓市下跌的時候又如何?回到上述例子,不幸地樓價跌了兩成,原單位由600萬元跌至480萬元(600×80%),而目標單位也下跌至800萬(1,000×80%),賣出原有物業,可以套回404萬元(480-126+50),買入目標單位的資金就要首期320萬元(800萬元物業可造最多6成按揭),印花稅30萬元,佣金8萬元,再加其他開支約1萬元就總共要(320+30+8+1)即359萬元,手上資金的買樓能力比起樓市上升時大幅改善。再加上已經有地方住(已租了樓),無需擔心樓換樓時如何接軌,換樓的難度就大幅下降。

難怪李嘉誠都時常說自住樓不怕買。

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