梁準：辣招下應如何換樓

辣招令換樓愈來愈難，但又有需要換樓的話，可以怎麼辦？辦法當然是比問題多，既然不能直接樓換樓，就可以退一步，要改善居住空間，可以把現有單位放租，自己再租一間面積更大的單位的，數是這樣計的。

梁準

網上作家，曾與著名地產博客脫苦海合著《上車置業全攻略》、《居屋王置業百科》、《換樓101》等地產書籍，並在多個地產網站設有專欄。

假設一個350呎單位月供約12,000元，扣除管理費及差餉地租後，放租的淨收租可得16,000元，業主同時在外租住500-600呎單位，月租24,000元，因此每月房屋支出為（24,000-16,000+12,000）20,000元。雖然比起原本月供約12,000元的支出多了不少，但是20,000元的支出中已包含了供樓的本金，與淨交租相比，真正付出而收不回的租金只有8,000元，而且遇上業主加租時，自己也可以用業主的身分向租客加租。再者，在這個操作下，自己也可以享受樓價上升帶來的數字上利潤，因此雙租族遇上樓價上升時，遠遠比無樓一族淨交租優勝得多。

遇上樓市下跌的時候又如何？回到上述例子，不幸地樓價跌了兩成，原單位由600萬元跌至480萬元（600×80%），而目標單位也下跌至800萬（1,000×80%），賣出原有物業，可以套回404萬元（480-126+50），買入目標單位的資金就要首期320萬元（800萬元物業可造最多6成按揭），印花稅30萬元，佣金8萬元，再加其他開支約1萬元就總共要（320+30+8+1）即359萬元，手上資金的買樓能力比起樓市上升時大幅改善。再加上已經有地方住（已租了樓），無需擔心樓換樓時如何接軌，換樓的難度就大幅下降。

難怪李嘉誠都時常說自住樓不怕買。

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