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林浩文:海外置業九大「留神位」

買海外買樓的重中之重是「辦理物業按揭」,除此之外,有多個事項也是投資者務必多加留意的,今次筆者將為大家講解一下:

林浩文

擁有近18年的房地產經驗,現為萊坊(Knight Frank)執行董事、估價及諮詢主管,負責監督及帶領綜合估價及按揭估價團隊。同時為多間傳媒撰寫地產專欄文章。

‧ 土地年期  – 跟香港不同,許多海外國家的土地大致會分為永久擁有地權(FREEHOLD) 及土地租借權(LEASEHOLD) 。香港的地是有年期的,香港許多地是到2047年到期。中國的住宅地年期為70年。許多東南亞及歐美國家有永久及租借地權,但部份東南亞國家並不允許「非當地人」買永久地權的物業或「連地」出售的物業。而在價格上亦有不同,永久地權的物業的價格通常比土地租借權的物業貴。

‧ 了解當地經濟和社會狀況 – 在投資前先當地的生活成本及社會情?,這有助預計購買物業後的財政支出及當地人的承擔能力。

‧ 項目代理的選擇  – 近年愈來愈多買家及投資者到海外買樓,相關物業項目代理亦百花齊放。對買家而言,找一家有信譽的代理是十分重要。

‧ 參觀示範單位及地盤 –  若是購買樓花,應花點時間了解發展商及代理的紀錄,如條件許可,更應先到當地參觀示範單位。

‧ 認購單位及選擇付款辦法 –  詳細瞭解發展商及代理派發的置業須知。另外,現時發展商提供很多不同的優惠付款方法。

‧ 樓盤資料、市場情況及地段升值潛力 –索取售樓書,初步研究樓盤的位置、單位面積及售價等。以面積為例,許多國家有「實用面積」、「可用面積」、「建築面積」等,而定義也有出入,如英國的「陽台」並不計入「可用面積」。隔山買牛風險高,近年亦有不少「中伏」個案,總額可能以億元計,就算是英國的樓盤也會「出事」。如近年有涉案的英國樓盤不是停工多時,就是殘舊不堪,附近頗為荒蕪,有投資者指當地發展商早已清盤,但香港代理商則繼續催促買家交尾數。最後大批苦主舉行記者會及報警,這類個案通常多為「一百幾十萬貨仔」的單位,購入時對方多承諾會代為放租,並有保證回報率或回購。

‧ 稅項及物業管理 – 各國有不同稅制,部份國家有物業增值稅。另外,物業或資產管理亦會收費。

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