林浩文：樓市剛性需求仍在！

上回說過97年與現時借貸的風險大不同，今回想向大家探討下最基本的供需問題。近年樓市「剛性」需求大，又有「國內需求」支持，樓市的基本因素及底與97年大不同。

林浩文

擁有近18年的房地產經驗，現為萊坊(Knight Frank)執行董事、估價及諮詢主管，負責監督及帶領綜合估價及按揭估價團隊。同時為多間傳媒撰寫地產專欄文章。

97年時是全民炒樓，當年成交量有140,000宗以上，炒樓氣氛極濃厚，同時一、二手流轉極多，住宅供應亦多，「樓花」亦多，當時没有「一手樓銷售條例」，什麽「排隊黨」及「手套黨」也出現在賣樓人龍中。

雖然近年政府積極「造地亅以增加房屋供應，但自從政府為樓市降溫而推出辣招後，1、2手住宅成交量只有55,000-60,000宗左右，屬極低水平，估計今年亦只60,000-62,000宗。一手主導市場，二手流轉極少。但剛性需求仍在，可以支撐樓市。現時約60-70%是自用買家並以打工為主，其餘是投資者。因「辣招」關係，炒家近年在住宅市場少之又少，他們都已轉投非住宅物業如工厦及停車位。

回想97年時以炒家為主，槓桿比率極高，利息支出高又「資不抵債」，只要樓市轉向，業主大多急於放售物業，容易造成樓價「懸崖式」下跌。相反，20年過去，即便樓市下跌，自住人士也不會輕容出售物業，原因是大部份人在銀行「借得唔多亅及亦會「供得起」。當然心理上唔好過，無人想負資產，但唔會供唔起樓。