Home / 林浩文 / 林浩文:樓市不會重現97年暴跌

林浩文:樓市不會重現97年暴跌

回歸超過20年,許多人問1997和現時樓市情況是否一樣。筆者認為只有一樣事情是相同,就是一手住宅銷售熱賣情況,其他情況並不相同。就算現時住宅樓價向下跌兩至三成的話,香港整體住宅樓市及銀行體系仍然隱健,樓市不會像1997年般出現樓價「懸崖式」下跌,筆者估計2018年全年住宅樓市仍有11-12%的升幅,接下來三篇文章將為大家解構:

林浩文

擁有近18年的房地產經驗,現為萊坊(Knight Frank)執行董事、估價及諮詢主管,負責監督及帶領綜合估價及按揭估價團隊。同時為多間傳媒撰寫地產專欄文章。

要說投資物業的最大風險因素,按揭借貸可說是最影響買家的一環。回想當年1997年時,利率高達10厘或以上。80、90年代經濟起飛,到90年代資產價格已上升許多,銀行存款利率高,貸款利率亦高。反觀自2008年金融風暴後,各國政府不停「印銀紙」,所以進入「低息年代」。

雖然香港銀行已開始加息,但銀行按揭利率仍屬十分低,按筆者估算香港按揭利率要多加2厘或以上,才會對樓市有下調壓力。原因是自從有「辣招」後,住宅買家以「打工仔」及「投資者」為主,銀行亦應HKMA要求有不同限制如壓力測試及貸款比例等。所以一般買家向銀行借得不多,一般只借到港幣$400-700萬左右,在現時低息環境,按揭利率每加1/4厘對每百萬港元的額外利息支出約「數百港元」。少去日本旅遊所節省的金錢並不足夠買樓,但絕對可以支付因加息下的額外利息支出。所以以這些因素計算下,按揭利率要多加2厘或以上才會「入肉」,到時樓市的壓力會愈來愈大。

至於準買家最關注的住宅負擔能力,97年時供款負擔比率達到120%,原因是當年炒家及短缐投資者很多,原因是監管不多,銀行借得又多,大家都希望短炒致富,可以「魚翅撈飯」,所以大部份買家的收入不能扺債,可說是「五個茶煲三個蓋」。

現時供款負擔比率上升至65%負擔比率 ,雖然負擔比率是高,但銀行應HKMA要求有不同限制如壓力測試及貸款比例,相對來說是銀行體系穩健。就算樓市回落也不易打擊金融體系。

此外,97年是部分銀行可借貸70%或以上,甚至高達90%,許多炒家或買家是沒有足夠穩定收入去供樓,當時的監管不多,全民「炒股炒樓」,最終樓市亦因金融風暴而爆煲。

經此一役,香港金融管理局作出要求,現是銀行借貸比率有要求(通常只有60-70%。樓價千萬以上只有40-50%)及有壓力測試,所以大部分買得起樓的都是有實力或能夠擔任供樓,是真金白銀,一般市民想「借多D」都難。

Share Button