林浩文：樓市不會重現97年暴跌

回歸超過20年，許多人問1997和現時樓市情況是否一樣。筆者認為只有一樣事情是相同，就是一手住宅銷售熱賣情況，其他情況並不相同。就算現時住宅樓價向下跌兩至三成的話，香港整體住宅樓市及銀行體系仍然隱健，樓市不會像1997年般出現樓價「懸崖式」下跌，筆者估計2018年全年住宅樓市仍有11-12%的升幅，接下來三篇文章將為大家解構：

林浩文

擁有近18年的房地產經驗，現為萊坊(Knight Frank)執行董事、估價及諮詢主管，負責監督及帶領綜合估價及按揭估價團隊。同時為多間傳媒撰寫地產專欄文章。

要說投資物業的最大風險因素，按揭借貸可說是最影響買家的一環。回想當年1997年時，利率高達10厘或以上。80、90年代經濟起飛，到90年代資產價格已上升許多，銀行存款利率高，貸款利率亦高。反觀自2008年金融風暴後，各國政府不停「印銀紙」，所以進入「低息年代」。

雖然香港銀行已開始加息，但銀行按揭利率仍屬十分低，按筆者估算香港按揭利率要多加2厘或以上，才會對樓市有下調壓力。原因是自從有「辣招」後，住宅買家以「打工仔」及「投資者」為主，銀行亦應HKMA要求有不同限制如壓力測試及貸款比例等。所以一般買家向銀行借得不多，一般只借到港幣$400-700萬左右，在現時低息環境，按揭利率每加1/4厘對每百萬港元的額外利息支出約「數百港元」。少去日本旅遊所節省的金錢並不足夠買樓，但絕對可以支付因加息下的額外利息支出。所以以這些因素計算下，按揭利率要多加2厘或以上才會「入肉」，到時樓市的壓力會愈來愈大。

至於準買家最關注的住宅負擔能力，97年時供款負擔比率達到120%，原因是當年炒家及短缐投資者很多，原因是監管不多，銀行借得又多，大家都希望短炒致富，可以「魚翅撈飯」，所以大部份買家的收入不能扺債，可說是「五個茶煲三個蓋」。

現時供款負擔比率上升至65%負擔比率 ，雖然負擔比率是高，但銀行應HKMA要求有不同限制如壓力測試及貸款比例，相對來說是銀行體系穩健。就算樓市回落也不易打擊金融體系。

此外，97年是部分銀行可借貸70%或以上，甚至高達90%，許多炒家或買家是沒有足夠穩定收入去供樓，當時的監管不多，全民「炒股炒樓」，最終樓市亦因金融風暴而爆煲。

經此一役，香港金融管理局作出要求，現是銀行借貸比率有要求（通常只有60-70%。樓價千萬以上只有40-50%）及有壓力測試，所以大部分買得起樓的都是有實力或能夠擔任供樓，是真金白銀，一般市民想「借多D」都難。