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林浩文:樓價未來3至4個月繼續「調整」

自2009年起,本港住宅樓價迭創新高,部份市民迫於無奈,紛紛抽居屋碰運氣,最新一期居屋就接獲多份申請。香港的土地房屋問題由來已久,尤其是公營房屋的發展土地。根據人口統計結果,全港估計約有近10個劏房,居民人數近21萬人,居住環境極其惡劣;即使是居住公屋或一般的私人物業,本港的人均居住面積亦遠較其他城市為低。香港人住得細住得差,這是無須爭論的事實。本港過去曾經在一段時期內停止開拓土地,以致近年樓價高、公屋輪候冊長,這都是社會對房屋有着強烈剛性需求的表現。香港房屋供應不足,私人樓價已升至非一般市民可負擔的水平,加上公共房屋供不應求,都是香港房屋問題的真實寫照。

林浩文

擁有近18年的房地產經驗,現為萊坊(Knight Frank)執行董事、估價及諮詢主管,負責監督及帶領綜合估價及按揭估價團隊。同時為多間傳媒撰寫地產專欄文章。

特首的施政報告集中著墨於房屋政策,又致力建立置業階梯。但近年樓市仍然熾熱,但近月銀行加息、股市波動及「中美貿易戰」等因素好像在左右樓市走勢。就香港住宅市場而言,估計2018年全年升9%至10%。樓市仍在高位,截至2018年第3季,歐洲摩納哥豪宅價格已連續第10年為全球最高,一百萬美元在摩納哥僅能購買180平方呎的豪宅。而香港和紐約佔第二和第三位,一百萬美元分別只可購買200和270平方呎的豪宅。

筆者預料2018年總住宅銷售量約58,000宗,預計2019年的住宅銷售量與2017年相若,約58,000-60,000宗,仍屬低水平。現時市場由一手樓主導,買家以自住人士為主,只要一手樓的定價吸引並為買家提供優惠,買家大都傾向一手樓,預測2018年一手樓成交宗數比例會維持30%或以上,成交金額則會佔約一半。

就未來供應而言,中小型單位會主導市埸,現本港400平方呎以下的住宅單位佔存量31%,在2018-2022年間,約36%的新落成單位面積小於400 平方呎。而面積在200平方呎以下「纳米樓」,约佔4%。

在2019年至2023年,本港每年平均住宅落成量達20,000個單位,近60%的供應集中在新界區,相反港島新供應將少於6%。住宅供應充裕以及需求持續,

香港是開放型的細小經濟體,極容易受外圍因素影響,若樓價「急速」下跌,會對金融體系構成潛在風險,而壓力測試更顯示,個別小型銀行應對極端惡劣環境的能力較弱,外資行對資金流失比較敏感,監管機構面對樓價調整的風險要保持警惕。另外香港與中國的經濟及金融日漸融合,若中國經濟急速放緩,會影響香港經濟及樓市。隨着香港與內地經濟的關係出現微妙變化,香港作為內地主要對外窗口的角色有可能改變。

香港現時面對的樓市情况,並非一時三刻出現的問題,上屆政府在推出新土地方面雖然比較積極,但政府在傳達本港樓市未來供應充足的訊息上不夠徹底,無法建立市民對樓市的預期。短期而言,現時本港建築費仍然高企而需求仍在,筆者相信本港樓價正在「調整」,但不會像1997年的「懸崖式」下跌。

估計未來3-4個月樓價調整較多,但1手住宅表現會比較好,但2手及居屋等比較淡靜,亦有「議價空間」。叧外不管是「施工量」、「落成量」或「預售量」會比較少。尤其有聖誕及新年。農曆年前後沒有「小陽春」就要看「中美關係」及「股市表現」。但現時看出現的機會不大,估計會是「量升但價持平」。筆者預期在政府的新政策下,住宅交投會較少,部分合資格市民正期侍「資助性房屋大抽獎」。而不管有沒有「空置稅」,估計發展商仍會推盤「去貨」。市場仍由一手樓主導氣氛,但相信不會影響發展商賣樓步伐。估計發展商賣樓策略是在新界及多供應地區會用「貨如輪轉」形式賣樓,定價會較「貼地」。在傳統豪宅區如港島區,因未來供應少,發展商會相對「惜售」。

樓市正處在「調整期」,與之前預測一樣,2018年住宅樓價升幅集中在2018年上半年。筆者預計2019年的住宅樓市是「先跌後平穩」,跌幅約10%。

預期未來12-18個月住宅樓價仍會調整。短期而言,影響本港住宅樓市會是(1)政府政策及(2)外圍經濟及政治(尢其中美貿易)。這2個因素比較重要,之後才是加息走勢及住宅供應量。但以現時情況,看不到有任何重大因素令樓價在短期內大幅下滑。就算樓價下跌10%至20%仍不會對整體樓市及銀行體系有重大影響。但有一點要注意是,香港自回歸以來共經歷過三次樓市大型調整,包括1997年的亞洲金融風暴、2003年的沙士、2008年的金融海嘯,除了沙士疫症是屬於本土因素外,其餘兩次樓市調整,都與外圍經濟有關,所以讀者必須留意外圍因素。

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