林浩文：東南亞樓市大勢‧越柬菲緬

上次跟大家探討過馬來西亞及泰國樓市的優劣關鍵，這次再為大家剖析另外四個東南亞新興市場的概況：

林浩文

擁有近18年的房地產經驗，現為萊坊(Knight Frank)高級董事、估價及諮詢主管，負責監督及帶領綜合估價及按揭估價團隊。同時為多間傳媒撰寫地產專欄文章。

越南 (Vietnam)

不少上一代港人對越南的印象，仍停留在越南船民。但其實越南經濟近年已顯著增長，是東盟十國中是第六大經濟體。越南人口結構年輕，工資水平相對較低，提供大量廉價勞動力。政府近年大力吸引外商投資基建及產品製造等，並提供稅務優惠、減收地租或地價，豁免進口關稅等優惠。

越南基礎設施尚未完善，電力及網絡等都有待升級，但越南地理位置有策略性優勢，在「一帶一路」中舉足輕重。大部分中國及香港的投資者喜愛投資在河內及胡志明市兩大重要城市。越南住宅樓市一直受外圍因素及當地經濟影響，樓市波動性強，當地樓價在2008金融海嘯後曾大幅向下調整，直至2013才止跌回升，現時當地樓價屬高位但仍有升值空間。

但越南開放樓市給海外買家不久，目前供應給外國人購買的多數是高級住宅，但大部分本地需求卻集中在中低價市場，二手承接力是投資者需要考慮的一大因素。另外，越南盾(VND)兌美元近年持續下跌，買家要考慮匯率問題。另外要注意的是政治因素，越南是共產國家，法律未算健全，人治成份較高，金融政策有不穩定風險。

柬埔寨（Cambodia）

柬埔寨因2008年金融危機，當地樓價大幅急挫，惟隨著經濟復甦，樓價也開始不斷上升。海外物業投資者主要集中在首都金邊（Phnom Penh）。此外，柬埔寨是中國—東盟自由貿易區成員國、「一帶一路」的參與國、政治、經濟相對較穩定，相信對樓市未來發展有正面幫助。長線而言，除首都金邊外，港口城市施亞努市（Sihanoukville）和旅遊熱點暹粒（Siem Reap）的樓市發展潛力也不容忽視。

不過，柬埔寨的地權關係複雜，建議在置業簽約時，應了解清楚物業的業權細節，如業權是否包括土地，因部份業權僅包括土地上的建築物，並不包括有關土地。另外需要注意的是政治因素，跟越南情況類似，當地法律未算健全，人治成份較高，買家亦要考慮匯率問題。

菲律賓（Philippines）

菲律賓作為亞洲經濟增長最快國家之一，首都馬尼拉（Manila）是投資者的首選，因馬尼拉是商業中心外，亦是旅遊熱點，樓市發展前景十分明朗。而當地的金融中心馬卡蒂（Makati），近年亦開發不少高端住宅項目。

若有意在菲律賓置業，宜先了解當地的稅收問題。根據資料顯示，物業買賣交易須支付多個稅費，包括印花稅（Stamp tax）、公證費（Notary fee）、增值稅（Value Added Tax），以至資本增值稅（Capital Gains Tax）等，總括而言長線投資可以，若是短線投資則需留意及計算所有成本。

緬甸 (Myanmar)

緬甸自2011年改革以來，經濟顯著向好，吸引大量外國投資者湧入，加上人口增長，令當地對房屋的需求持續增加，樓價穩步上揚。海外投資者主要集中在仰光（Yangon），目前該城市的經濟收入佔該國的總收入約2成，樓市前景相對樂觀。但首都奈比都（Naypyidaw）的地產前景相對仰光較遜色。

雖然緬甸樓市的入場門檻低，當地政府又加快基建發展，現時年初更推出公寓法（Condominium Law），容許海外買家以個人名義置業，但當地法律未算健全，部份細節模糊不清，令當地置業存在一定風險。而銀行按揭、滙率及政府政策也是重大風險因素。