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林浩文:東南亞樓市大勢‧泰國與馬來西亞

許多人問海外物業投資那裏較佳,我的回答是看「年紀」及「心臟好唔好」,跟股票一樣,買「藍籌股」抑或「8字頭創業版」。近年香港住宅物業被炒至天價,有意置業的買家紛紛展望海外市場,惟傳統西方國家入場門檻頗高,近年中央政府推動「一帶一路」,在東盟各國中,以泰國、越南及柬埔寨的潛力最為優厚,其他國家如馬來西亞、緬甸、菲律賓等地也有投資者有興趣,筆者在此嘗試分析這類市場。

林浩文

擁有近18年的房地產經驗,現為萊坊(Knight Frank)高級董事、估價及諮詢主管,負責監督及帶領綜合估價及按揭估價團隊。同時為多間傳媒撰寫地產專欄文章。。

泰國(Thailand)

泰國一直以來是香港人喜愛的旅遊熱點,近年電視台及許多藝人亦大力推廣泰國樓市,而香港買家多數投資在曼谷(Bangkok)、布吉(Phuket)及芭堤雅(Pattaya)。雖然泰銖(THB)一直以來「低水」,住宅樓入場費低並有一定升值潛力,但當地政府對樓市,尤其是外國人買樓卻有不少規管。

泰國政府限制外籍人士擁有永久土地業權(Freehold Land)。外籍人士只能購買有年限的租用業權(Leasehold Land),租用限期通常約30年,期滿再續約。

以投資角度,當然以永久業權的物業轉售能力較好,因下一手業主購入亦為永久業權。在泰國買樓亦有多種注意事項,如泰國本地銀行不會向外國人提供按揭,但準買家可利用離岸銀行按揭,最高可借七成。 而港人在泰國做「包租公」,最怕言語不通,當然部分地產代理可代為出租及管理,但業主需要支付代管費用。

泰國沒有差餉及地租。但投資者需要留意,出售持有不足5年的物業,政府會收取特別商業稅或印花稅及個人所得稅。港人移民外地數字連年上升,泰國一年四季氣候怡人、物價又低廉,不少人有意在泰國置業,享受退休生活。然而泰國現時不設投資移民計劃,在泰國買樓亦不能取得泰國身份證,但可申請泰國的「退休簽證」。

馬來西亞 (Malaysia)

1997年金融風暴,其中一個源頭為馬來西亞,2008金融海嘯亦對馬來西亞樓市造成衝擊,近幾年當地經濟及樓市回復穩定,令吉(Ringgit)亦「低水」多年,部分中國及香港投資者亦進軍馬來西亞市場,主要集中在吉隆坡(Kuala Lumpur),檳城(Penang)及柔佛(Johore)。

馬來西亞是東南亞的交通中心區域,近年持續吸引境外投資者進駐。大馬政府2014年推出「馬來西亞第二家園計劃」(Second Home Policy),在無需放棄自己原有國籍下,鼓勵外籍人士於馬來西亞置業長居。如買樓人士以「馬來西亞第二家園計劃」的身份買樓並申請貸款,最高可借貸可達60%,而且買樓沒有限購。

過去幾年馬來西亞樓市熾熱,而發展商的建設產品走向高端化,發展豪華公寓項目成為了市場新趨勢,此舉亦成功拉高了馬來西亞的平均樓價。隨著消費稅和令吉(Ringgit)貶值,加上建築成本大幅上升,發展商須把成本分擔才能同時賺取利潤。這亦是新建公寓價格上漲的主因。

馬來西亞是整個東南亞之中經濟較為穩定的國家,在東協(ASEAN)一直扮演重要的角色。但近年令吉(Ringgit)貶值及外匯管制,所以匯率風險及政府政策風險是投資的重要考慮因素。

 

2018年是香港樓市轉勢年?本地住宅市場,辣招處處,加上空置稅出爐,投資價值似乎愈來愈低,但磚頭仍是致富的關鍵,只要你懂得將投資眼光放得更準、更闊!

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