林浩文：東南亞樓市大勢‧泰國與馬來西亞

許多人問海外物業投資那裏較佳，我的回答是看「年紀」及「心臟好唔好」，跟股票一樣，買「藍籌股」抑或「8字頭創業版」。近年香港住宅物業被炒至天價，有意置業的買家紛紛展望海外市場，惟傳統西方國家入場門檻頗高，近年中央政府推動「一帶一路」，在東盟各國中，以泰國、越南及柬埔寨的潛力最為優厚，其他國家如馬來西亞、緬甸、菲律賓等地也有投資者有興趣，筆者在此嘗試分析這類市場。

林浩文

擁有近18年的房地產經驗，現為萊坊(Knight Frank)高級董事、估價及諮詢主管，負責監督及帶領綜合估價及按揭估價團隊。同時為多間傳媒撰寫地產專欄文章。。

泰國(Thailand)

泰國一直以來是香港人喜愛的旅遊熱點，近年電視台及許多藝人亦大力推廣泰國樓市，而香港買家多數投資在曼谷（Bangkok）、布吉（Phuket）及芭堤雅（Pattaya）。雖然泰銖(THB)一直以來「低水」，住宅樓入場費低並有一定升值潛力，但當地政府對樓市，尤其是外國人買樓卻有不少規管。

泰國政府限制外籍人士擁有永久土地業權（Freehold Land）。外籍人士只能購買有年限的租用業權（Leasehold Land），租用限期通常約30年，期滿再續約。

以投資角度，當然以永久業權的物業轉售能力較好，因下一手業主購入亦為永久業權。在泰國買樓亦有多種注意事項，如泰國本地銀行不會向外國人提供按揭，但準買家可利用離岸銀行按揭，最高可借七成。 而港人在泰國做「包租公」，最怕言語不通，當然部分地產代理可代為出租及管理，但業主需要支付代管費用。

泰國沒有差餉及地租。但投資者需要留意，出售持有不足5年的物業，政府會收取特別商業稅或印花稅及個人所得稅。港人移民外地數字連年上升，泰國一年四季氣候怡人、物價又低廉，不少人有意在泰國置業，享受退休生活。然而泰國現時不設投資移民計劃，在泰國買樓亦不能取得泰國身份證，但可申請泰國的「退休簽證」。

馬來西亞 (Malaysia)

1997年金融風暴，其中一個源頭為馬來西亞，2008金融海嘯亦對馬來西亞樓市造成衝擊，近幾年當地經濟及樓市回復穩定，令吉（Ringgit）亦「低水」多年，部分中國及香港投資者亦進軍馬來西亞市場，主要集中在吉隆坡（Kuala Lumpur），檳城(Penang）及柔佛(Johore）。

馬來西亞是東南亞的交通中心區域，近年持續吸引境外投資者進駐。大馬政府2014年推出「馬來西亞第二家園計劃」(Second Home Policy)，在無需放棄自己原有國籍下，鼓勵外籍人士於馬來西亞置業長居。如買樓人士以「馬來西亞第二家園計劃」的身份買樓並申請貸款，最高可借貸可達60%，而且買樓沒有限購。

過去幾年馬來西亞樓市熾熱，而發展商的建設產品走向高端化，發展豪華公寓項目成為了市場新趨勢，此舉亦成功拉高了馬來西亞的平均樓價。隨著消費稅和令吉（Ringgit）貶值，加上建築成本大幅上升，發展商須把成本分擔才能同時賺取利潤。這亦是新建公寓價格上漲的主因。

馬來西亞是整個東南亞之中經濟較為穩定的國家，在東協(ASEAN)一直扮演重要的角色。近年令吉（Ringgit）貶值及外匯管制，所以匯率風險及政府政策風險是投資的重要考慮因素。