林浩文：土地及房屋政策「不過不失」

特首新一份的《施政報告》又發表了，土地及房屋政策再次為焦點，報告有提「明日大嶼」、填海、人工島及工厦活化等。筆者認為施政報告上的土地及房屋政策方向大致正確，但驚喜不大，許多計劃見效需時。就土地及房屋政策而言，如要評分，個人會評「65分」，評語為「不過不失，有待觀察」，筆者認同政府的出法點，只是許多政策要長遠規劃，要政府有決心、有落實的時間表，有政策支持及會持續性地推行。不管未來數月的市場波動，長遠而言香港所有類別的土地供應不足，所以就要有「多方面」的方案，不能單靠一、二個選項。

林浩文

擁有近18年的房地產經驗，現為萊坊(Knight Frank)高級董事、估價及諮詢主管，負責監督及帶領綜合估價及按揭估價團隊。同時為多間傳媒撰寫地產專欄文章。

筆者預計施政報告的內容短期對樓市沒有重大影響，但有利部分發展商䆁放部分土地儲備，未來數月外圍因素（尤其中美貿易）會影響住宅樓市走勢。再加上加息等因素，這會影響購買力及整體樓市走向。估計今年全年住宅樓市仍會上升11-12%，初步預測明年2019年住宅走勢是「+-5%」。

在土地及房屋供應上，筆者相信未來3至4年93,000 伙可達標。估計未來政府賣地會減慢，「留番啲彈藥喺手」，直至土地小組提出實質意見。新界西北等中長遠發展實為必要，但涉及平衡各持份者利益，故建議政府盡早確立時間表，並開始進行諮詢和作出規劃，以盡快改變土地用途。但2020年後的供應是「大問號」，中長遠供應有賴新増土地幾時到位，因許多建議及發展區要改土地用途或要平衡許多持份者。未必能短時間釋放這類土地。需要維持長遠的執行力度，希望政府成立專責小組或委員會去執行。除住宅地外，其他土地供應如商業、物流、休閒亦不足。土地供應的問題要加快決定及落實。

在現在數據下，筆者很難評論「公私營7:3比例」，但希望政府要貼近市場，也要果斷判斷，因為市場變化可以好快，而政府政策又經常滯後。

筆者同意「土地共享」計劃，這跟公私營合作（Public Private Partnership) 差不多，預料發展商可把手上的部份新界區的土地儲備與政府共同發展。但仍視乎政府計算補地價的方法和批改變土地用途所需的時間。在補地價的層面上要有機制及「公平公開」，或有評分制度，以釋除市民的疑慮。另外6或7成面積用作公營房屋比例過高，會減少計劃的吸引性，筆者建議以5成「封頂」，這概可釋放土地資源，也可増加公營供應，而發展商或土地持有人又有合理利潤。

綠置居及首置先導計劃在概念上是好，但量要足夠。因公居及基層需求大及輪候冊長，建議審視所有「置業階梯」，避免在樓市下滑週期時對私樓的影響。筆者亦同意香港要增加港人置業階梯，但政府應全面考慮不同階層的置業需要，審視公屋和居屋的政策和入息限制，以至輪候時間。如果港人資助性房屋的供應量多，或有機會影響細單位私樓首置客的市場。再加上若首置上車盤如位置偏遠，又受到轉售期的限制，其二手市場可能不太活躍，流轉性低。

就活化工廈第二期的政策上，工廈活化作過渡性房屋概念上是好，但在香港有多少工厦可用作住宅用途，而法例上、技術上及成本上亦有一定難度。對本身已作非法作劏房的工廈亦沒有吸引性。所以政府要執法，取替非法劏房，這政策才有成效。筆者亦希望政府重啟工廈活化上，可以考慮及鼓勵創意工業（Cultural and Creative Industries) ，以及推動共享工作公間(Co-work)及初創企業（Start-up) 的發展。

填海及人工島及東大嶼及棕地等中長線土地供應，筆者認為東大嶼發展有一定地理優勢，又有「大灣區」概念，但這是長遠計劃，希望政府有時間表。棕地本身是一大問題，不易解決。一方面有土地持份者，另一方面要吸引土地佔用人願意搬出，但又涉及一定嘅賠償問題。

筆者個人認為填海及人工島的選項較為可取及可行，在維港以外的非天然海岸線填海及在中部水域興建人工島，這類土地供應可減少賠償問題，而相關持份者亦相對較少。這類建議在推行上會比其他選項的發展速度為快，另外填海及人工島亦比較容易興建大量土地，對未來新市鎮或城市規劃上亦較容易及全面。但在實行之前，政府應進行不同的可行性研究、技術上評估，環評報告，以決定可行性。儘管填海及人工島是可考慮選項，但要長遠增加香港土地供應，不應該過份依賴一兩個選項，多個選項應該同時進行，並應加快和多角度實行。

上屆及今屆政府推出許多土地及房屋政策及「先導計劃」，部份需要比較長的時間去執行，也不是一、二屆政府任期可完成，政府的執行力度、政策持續性及各持份者的態度是成敗關𨫡。