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林浩文:土地及房屋政策「不過不失」

特首新一份的《施政報告》又發表了,土地及房屋政策再次為焦點,報告有提「明日大嶼」、填海、人工島及工厦活化等。筆者認為施政報告上的土地及房屋政策方向大致正確,但驚喜不大,許多計劃見效需時。就土地及房屋政策而言,如要評分,個人會評「65分」,評語為「不過不失,有待觀察」,筆者認同政府的出法點,只是許多政策要長遠規劃,要政府有決心、有落實的時間表,有政策支持及會持續性地推行。不管未來數月的市場波動,長遠而言香港所有類別的土地供應不足,所以就要有「多方面」的方案,不能單靠一、二個選項。

林浩文

擁有近18年的房地產經驗,現為萊坊(Knight Frank)高級董事、估價及諮詢主管,負責監督及帶領綜合估價及按揭估價團隊。同時為多間傳媒撰寫地產專欄文章。

筆者預計施政報告的內容短期對樓市沒有重大影響,但有利部分發展商䆁放部分土地儲備,未來數月外圍因素(尤其中美貿易)會影響住宅樓市走勢。再加上加息等因素,這會影響購買力及整體樓市走向。估計今年全年住宅樓市仍會上升11-12%,初步預測明年2019年住宅走勢是「+-5%」。

在土地及房屋供應上,筆者相信未來3至4年93,000 伙可達標。估計未來政府賣地會減慢,「留番啲彈藥喺手」,直至土地小組提出實質意見。新界西北等中長遠發展實為必要,但涉及平衡各持份者利益,故建議政府盡早確立時間表,並開始進行諮詢和作出規劃,以盡快改變土地用途。但2020年後的供應是「大問號」,中長遠供應有賴新増土地幾時到位,因許多建議及發展區要改土地用途或要平衡許多持份者。未必能短時間釋放這類土地。需要維持長遠的執行力度,希望政府成立專責小組或委員會去執行。除住宅地外,其他土地供應如商業、物流、休閒亦不足。土地供應的問題要加快決定及落實。

在現在數據下,筆者很難評論「公私營7:3比例」,但希望政府要貼近市場,也要果斷判斷,因為市場變化可以好快,而政府政策又經常滯後。

筆者同意「土地共享」計劃,這跟公私營合作(Public Private Partnership) 差不多,預料發展商可把手上的部份新界區的土地儲備與政府共同發展。但仍視乎政府計算補地價的方法和批改變土地用途所需的時間。在補地價的層面上要有機制及「公平公開」,或有評分制度,以釋除市民的疑慮。另外6或7成面積用作公營房屋比例過高,會減少計劃的吸引性,筆者建議以5成「封頂」,這概可釋放土地資源,也可増加公營供應,而發展商或土地持有人又有合理利潤。

綠置居及首置先導計劃在概念上是好,但量要足夠。因公居及基層需求大及輪候冊長,建議審視所有「置業階梯」,避免在樓市下滑週期時對私樓的影響。筆者亦同意香港要增加港人置業階梯,但政府應全面考慮不同階層的置業需要,審視公屋和居屋的政策和入息限制,以至輪候時間。如果港人資助性房屋的供應量多,或有機會影響細單位私樓首置客的市場。再加上若首置上車盤如位置偏遠,又受到轉售期的限制,其二手市場可能不太活躍,流轉性低。

就活化工廈第二期的政策上,工廈活化作過渡性房屋概念上是好,但在香港有多少工厦可用作住宅用途,而法例上、技術上及成本上亦有一定難度。對本身已作非法作劏房的工廈亦沒有吸引性。所以政府要執法,取替非法劏房,這政策才有成效。筆者亦希望政府重啟工廈活化上,可以考慮及鼓勵創意工業(Cultural and Creative Industries) ,以及推動共享工作公間(Co-work)及初創企業(Start-up) 的發展。

填海及人工島及東大嶼及棕地等中長線土地供應,筆者認為東大嶼發展有一定地理優勢,又有「大灣區」概念,但這是長遠計劃,希望政府有時間表。棕地本身是一大問題,不易解決。一方面有土地持份者,另一方面要吸引土地佔用人願意搬出,但又涉及一定嘅賠償問題。

筆者個人認為填海及人工島的選項較為可取及可行,在維港以外的非天然海岸線填海及在中部水域興建人工島,這類土地供應可減少賠償問題,而相關持份者亦相對較少。這類建議在推行上會比其他選項的發展速度為快,另外填海及人工島亦比較容易興建大量土地,對未來新市鎮或城市規劃上亦較容易及全面。但在實行之前,政府應進行不同的可行性研究、技術上評估,環評報告,以決定可行性。儘管填海及人工島是可考慮選項,但要長遠增加香港土地供應,不應該過份依賴一兩個選項,多個選項應該同時進行,並應加快和多角度實行。

上屆及今屆政府推出許多土地及房屋政策及「先導計劃」,部份需要比較長的時間去執行,也不是一、二屆政府任期可完成,政府的執行力度、政策持續性及各持份者的態度是成敗關𨫡。

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