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林浩文:可悲的樓市購買力

筆者於前兩篇文章已為大家介紹過,在97年之前,那個是香港全民炒樓炒股的年代,虛火極大,但相信這股虛火已不會重現。因為現時香港經濟穏健,政府及金管局經歷過97及08金融風暴之後,已學懂如何保障及穩定香港經濟及銀行體系,如現時有不同限制如壓力測試及貸款比例(Loan-to-Value) 。

林浩文

擁有近18年的房地產經驗,現為萊坊(Knight Frank)執行董事、估價及諮詢主管,負責監督及帶領綜合估價及按揭估價團隊。同時為多間傳媒撰寫地產專欄文章。

此外,97年前是放任市場政策,一遇上外圍大事便會出現大幅調整,如金融風暴,尤其經過97金融危機、2000年科網股爆破及08年金融風暴,相信市民及政府亦「交足學費」。現時基本是政策市,有多項招數及監測樓市,會出現大幅調整相對較微。

短期而言,樓市出現大幅向下調整的機會不大,除非是重大的政府新政策或外圍因素及地沿政治問題,如「中美貿易」,否則其他因素不足以令樓市在未來幾個月內大幅下滑,當然筆者估計樓價末來數月樓價會相對平穩。惟現時市場扭曲,二手流轉十分慢,想置業的市民要小心入市,計好自已條數。

雖然現時供款負擔比率高,新批按揭平均供款年期亦升至27年,但現時一手樓市仍然熾熱。筆者認為市場購買力仍存在,只是政府政策,例如金管局壓力測試及借貸要求等措施,都令購入二手樓成本較高,變相推動一手需求。

加上近年利率成本較低,有條件令發展商提供優惠促銷,帶動一手樓市成交,佔整體樓市成交量,由過去約一成多,大幅增加至約三成。現時一手成交金額己超過二手。所以現時市場由一手樓主導氣氛,目前買家以打工仔及自住人士為主,只要定價吸引及有優惠,買家傾向一手樓。

整體而言,能影響本港住宅市場有幾大因素包括利率、房屋供應、政府政策、全球經濟環境以及內地和香港經濟穩定性。在筆者看來,其實目前香港樓市的購買力仍在,但可悲的是,能購買的面積正不斷減少。現時人均的居住面積只有約160呎。

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