林浩文：可悲的樓市購買力

筆者於前兩篇文章已為大家介紹過，在97年之前，那個是香港全民炒樓炒股的年代，虛火極大，但相信這股虛火已不會重現。因為現時香港經濟穏健，政府及金管局經歷過97及08金融風暴之後，已學懂如何保障及穩定香港經濟及銀行體系，如現時有不同限制如壓力測試及貸款比例(Loan-to-Value) 。

擁有近18年的房地產經驗，現為萊坊(Knight Frank)執行董事、估價及諮詢主管，負責監督及帶領綜合估價及按揭估價團隊。同時為多間傳媒撰寫地產專欄文章。

此外，97年前是放任市場政策，一遇上外圍大事便會出現大幅調整，如金融風暴，尤其經過97金融危機、2000年科網股爆破及08年金融風暴，相信市民及政府亦「交足學費」。現時基本是政策市，有多項招數及監測樓市，會出現大幅調整相對較微。

短期而言，樓市出現大幅向下調整的機會不大，除非是重大的政府新政策或外圍因素及地沿政治問題，如「中美貿易」，否則其他因素不足以令樓市在未來幾個月內大幅下滑，當然筆者估計樓價末來數月樓價會相對平穩。惟現時市場扭曲，二手流轉十分慢，想置業的市民要小心入市，計好自已條數。

雖然現時供款負擔比率高，新批按揭平均供款年期亦升至27年，但現時一手樓市仍然熾熱。筆者認為市場購買力仍存在，只是政府政策，例如金管局壓力測試及借貸要求等措施，都令購入二手樓成本較高，變相推動一手需求。

加上近年利率成本較低，有條件令發展商提供優惠促銷，帶動一手樓市成交，佔整體樓市成交量，由過去約一成多，大幅增加至約三成。現時一手成交金額己超過二手。所以現時市場由一手樓主導氣氛，目前買家以打工仔及自住人士為主，只要定價吸引及有優惠，買家傾向一手樓。

整體而言，能影響本港住宅市場有幾大因素包括利率、房屋供應、政府政策、全球經濟環境以及內地和香港經濟穩定性。在筆者看來，其實目前香港樓市的購買力仍在，但可悲的是，能購買的面積正不斷減少。現時人均的居住面積只有約160呎。