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東昇:為什麼今天領展 (823) 大升?

【2018-09-26】因為領展房產基金公布,擬就資產組合進行評估,藉以優化資產組合,已委聘匯豐作為財務顧問及戴德梁行作為房地產顧問。無他,因為上次出售 17 個物業組合令每股資產升了 $3 元,並有一批資金可進行回購或收購。上次的顧問也正是匯豐。今天大升,看來市場好 buy 823 出售資產。

東昇

東昇是投資分析博客、投資書籍作者以及投資講座講師,早年畢業香港大學,副修會計及經濟等科目,擁有碩士學位。其財經博客《80後東昇投資生活》廣受讀者歡迎。其 facebook 及雪球專頁各自擁有數千位支持者。著有投資書《不離地的股票投資哲學與實踐》。

回顧舊文,你可以了解這種財技是如何運作:

2017/11/09: 領展2017中期業績 + 買得快好世界

2017/11/29: 領展出售商場分析及估值更新

2018/05/28: 領展回購, 股本變動以及對分派的影響

//大家或許都記得領展在 2017 – 2018 年度曾出售 17 個物業的組合, 套現近 230 億元。如之前的文章所述,領展定必利用部分交易所得的資產,用作回購及註銷股票,以減低股本,從而提升每單位分派 (Distribution per unit, DPU)。

此外,領展一直對股東有一個不明文的優良傳統,就是 DPU 要有持續的增長。下圖反映領展直上市以來一直的 DPU 數據:

出售 17 個物業的組合於 2017 年 11月28日訂立協議,並於 2018 年 2 月28 日正式成交。而買方須於以下日期交付總數 230 億元給領展作為代價:
– 17年 11 月 28日訂立協議前: 8.5 億元;
– 17年 11 月 28日訂立協議後 5 個營業日內: 14.5 億元;
– 18年 2 月28 日: 餘額。
在這樣的安排下,領展在 2017-2018 財政年度可以得到 230 億的正數投資活動現金流,而 17 個物業則如前文所計算損失一個月的租金,約 5,000 萬元 (按: 一年 6 億元)。
故此,領展加上之前自身的流動資產 (按: 2017 年 3 月31日,12億 6500 萬元) ,領展一直在市場上進行前述的回購及註銷股票步驟。據披露資料所得,我將 2017-2018年度的回購資料整理如下:
總代價約用了 43億多元。由此已相信領展年內已有舉債去進行回購。
用了 43億多元,註銷了 64,500,000 多股,假設沒有其他大的股本變動,那麼總股本變動的程度會是多小? 略算如下:
  • 2017 年 3月31 日總股數: 2,213,002,276
  • 2018 年 3月31 日估計總股數: 2,148,497,776
  • 股數減小百份比: 2.915%
  • 分派可增加百份比: 3.1%

 

而賣出  17 個物業的組合則會令收入減小:
  • 一個月: 0.75%;
  • 一年: 9%.

 

如是者,2017年進行的輕型回購計劃也能為分派增加 2.25%左右。而中期匯報時已按年增加了分派 8.77%. 相信全年業績回報時會有 8-11% 按年增長, 達到每單位 $1.26 – $1.29。這粗略估計的數與我從整個財報表的詳盡分析的分派不謀而合。有一點要注意是,因損失17 個物業的組合會帶來了 9% 的可分派收入損失。而假設按今天市價 $70 元來做回購,交易後剩下的 187 億元可以回購 2.67 億股,可增加每股分派 14%! 原因是因為當年的交易有豐厚的利潤,以及在過去一年領展的股價受美國加息影響而不振,所以領展的回購價十分超值。總括而言,要抵消分派損失,維持再下一年持續的 DPU 增長傅統,來年領展要麼繼續多做重型回購計劃,要麼找到收購 / 發展目標。總括整個物業出售加股本變動計劃在不同的客觀因素下極為有利, 再一次為投資者創造了價值及利益。(2018/05/28)//
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