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曾淵滄:買樓靠「耐性」分高下

有經驗的投資者都知道,樓市周期遠比股市周期長,股市在3至5年間就會出現急升或急跌的機會。但是,從2003年開始,香港樓市就幾乎是只升不跌,然而有兩次調整期,包括是2008年及2013年,但兩段調整期時間也不長。

曾淵滄,獨立評論員、曾擔任香港城市大學工商管理碩士課程主任;著有《富足自由人》系列等書。

從預備興建到落成需7年翻查樓市的歷史資料可以發現,從1967年至今,樓市過去兩個上升期不長不短,恰恰好都是14年。第一個上升期是從1967年到1981年,時間長達14年,然後出現大調整,於1983年見底回升,回升至1997年見頂,剛剛好也是14年。

樓市上升期之所以特別長,主要原因是新樓盤的供應需要很長時間。當政府發現樓價太高,想增加供應時,至少要7年才能有新樓落成。當年,香港市民向特首曾蔭權反映樓價太高時,曾蔭權就曾經公開說,官員告訴他,從找地建屋到樓房落成共需7年,急不來。

為甚麼要7年之久?首先,政府先得做些規劃研究,以尋找可開發土地。要重新規劃土地的用途,得通過重重法律程序,再平整土地,這段時間至少3年,甚至更長。以新界東北開發為例,特首梁振英上任後不久,就已經宣布要開發東北,但是至今仍未完成全部的法律程序,仍未能正式撥出土地招標或動工興建公屋、居屋。

有了土地,還得排期招標,地產商買下土地後,還得進行詳細堪察,找建築師畫圖、設計,然後向有關部門申請,等待批准後才能動工,從打地基到入伙又是好幾年,前前後後,沒有7年的時間是不可能的。

供應減少落實也需7年

樓宇從增加供應到新的供應入伙要7年之久。同樣,樓宇從減少供應到供應真的大幅減少,也是7年,兩個7年加起來就是14年。這就是樓價上升期之所以長達14年之久的原因。

2003年,樓價跌至谷底,那一年,政府就全面停止賣地以拯救樓市,不但停止供應土地,發展局也幾乎停止尋找新的土地供應。從停止尋找土地供應開始,7年之後,即2010年,樓價終於出現顯著的回升,原因是樓市開始出現供不應求的現象,沒有新樓落成了。當年特首曾蔭權也是在那個時候才開始積極地尋找土地開發,曾蔭權所開始尋找的土地要變成現樓入伙,得等到2017年才實現,那是2010年再加7年計算出來的。

延伸閱讀:《富足自由人3 - 買樓收租10P之道》曾淵滄著

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