曾淵滄：買樓靠「耐性」分高下

有經驗的投資者都知道，樓市周期遠比股市周期長，股市在3至5年間就會出現急升或急跌的機會。但是，從2003年開始，香港樓市就幾乎是只升不跌，然而有兩次調整期，包括是2008年及2013年，但兩段調整期時間也不長。

翻查樓市的歷史資料可以發現，從1967年至今，樓市過去兩個上升期不長不短，恰恰好都是14年。第一個上升期是從1967年到1981年，時間長達14年，然後出現大調整，於1983年見底回升，回升至1997年見頂，剛剛好也是14年。

從預備興建到落成需7年

樓市上升期之所以特別長，主要原因是新樓盤的供應需要很長時間。當政府發現樓價太高，想增加供應時，至少要7年才能有新樓落成。當年，香港市民向特首曾蔭權反映樓價太高時，曾蔭權就曾經公開說，官員告訴他，從找地建屋到樓房落成共需7年，急不來。

為甚麼要7年之久？首先，政府先得做些規劃研究，以尋找可開發土地。要重新規劃土地的用途，得通過重重法律程序，再平整土地，這段時間至少3年，甚至更長。以新界東北開發為例，特首梁振英上任後不久，就已經宣布要開發東北，但是至今仍未完成全部的法律程序，仍未能正式撥出土地招標或動工興建公屋、居屋。

有了土地，還得排期招標，地產商買下土地後，還得進行詳細堪察，找建築師畫圖、設計，然後向有關部門申請，等待批准後才能動工，從打地基到入伙又是好幾年，前前後後，沒有7年的時間是不可能的。

供應減少落實也需7年

樓宇從增加供應到新的供應入伙要7年之久。同樣，樓宇從減少供應到供應真的大幅減少，也是7年，兩個7年加起來就是14年。這就是樓價上升期之所以長達14年之久的原因。

2003年，樓價跌至谷底，那一年，政府就全面停止賣地以拯救樓市，不但停止供應土地，發展局也幾乎停止尋找新的土地供應。從停止尋找土地供應開始，7年之後，即2010年，樓價終於出現顯著的回升，原因是樓市開始出現供不應求的現象，沒有新樓落成了。當年特首曾蔭權也是在那個時候才開始積極地尋找土地開發，曾蔭權所開始尋找的土地要變成現樓入伙，得等到2017年才實現，那是2010年再加7年計算出來的。

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