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曾淵滄:買樓要注意選擇對的地點

要買樓收租投資、物業又具升值潛力,在位置上選取是重要的,選對了位置,日後單位內要裝修得如何美輪美奐,都不是甚麼難事。

 

曾淵滄,獨立評論員、曾擔任香港城市大學工商管理碩士課程主任;著有《富足自由人》系列等書。

 

「上車」選巿區盤

買樓最值錢的是那一塊地,說的是這個物業的地理位置有多好,或者有沒有升值潛力。如果是「上車」的人士,我建議他們選擇巿區的樓盤,不過這個都要按個人需要,以及個人能力而定。

 

我認為「上車」買巿區盤好的地方,是因為住在巿區對個人將來發展怎樣也是較好的,如果你住得很偏遠,晚上也不願下樓外出,自然少了接觸外界的上流機會。不過這要看你的能力,也不是說想買就買的。

 

中原城巿分區指數高下立見

你可以再看看中原城巿指數入面的分區指數,分區指數同樣是在1997年7月以100為基數,你會發覺港島區的指數是最高的,最低的則是新界西,證明1997年至2015年來,兩個地區的樓價走勢明顯地是港島區的走勢好,強者會走向愈強。這就解釋了如果負擔得來的話,買港島區的樓為何比買新界的樓好,因為升值潛力較大。

 

再者巿區供應永遠有限,但新界區的供應可以無限大,香港目前郊區的供應還未算多,梁振英也提及過,真真正正拿來起樓的地,目前只佔土地的6%,所以日後在郊區的開發潛力仍然是很大的,如果到時克服了政治因素,郊區土地順利批出後,郊區會大力發展,由於供應更多了,郊區的樓價比起有限的巿區樓價,距離只會進一步拉遠,亦即巿區地永遠較為值錢。

 

強者愈具升值潛質

而且上述的這個指數,還未計及以港島區最頂尖的地段作比較,若拿山頂的樓價和新界的樓價比,差距就更大了,所以你只要就出強者,就會更具升值潛質。

 

強者愈強這個道理,不只在供應上,也在需求上。除非香港變為共產主義,否則這個世界是富者愈富的,因為以錢賺錢總比以勞力賺錢快,因為後者你不眠不休才24小時,前者的財富增長,是以幾何級數上升的。富者愈富的結果就是,這些人會更追求生活上的享受,所以會有很多富者去搶代表高人一等的地段,追求面子,要在別人面前可以弦耀一番,這也引證了愈來愈多人搶的有限的港島地段,價值之所在。

 

鐵路上蓋物業「唔輸得」

 

我個人認為,退休時最好是有起碼3間物業,這便可以退休無憂。一個物業是自住,其餘的收租,由於一個物業收租,遇上壞租客或任何意外,租金收入會不穩定,有多一個物業,就可分散風險。

 

我個人而言,我一早已可退休,現時持有10多個物業,新加坡也有私人物業,租金收入可以足夠退休。

 

我視買物業為集郵,只買不放,在1990年代開始便密密收集,我不怕銀行加息,因為租金是隨利息上升的。我最怕租不出,所以選擇物業地點一定要近港鐵站,最理想是港鐵上蓋。我舉一個例子,如果九龍灣德福花園及淘大花園給他選擇,即使德福花園呎價較貴,也會選擇位於地鐵站上蓋的德福花園。

 

為何我這麼鍾情鐵路上蓋?因為我曾經買過非鐵路沿線的物業,在1991年買入嘉湖山莊,以呎價計,該單位要用20年才賺一倍。另一個以120萬元買入的藍田匯景花園物業則戰績彪炳,同樣的時間,但已升值數倍,皆因位於港鐵站上蓋。

 

延伸讀:《富足自由人3 - 買樓收租10P之道》曾淵滄著

 

Modern commercial architectures

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