曾淵滄：加息初期，樓價不一定跌

不少人都喜歡選擇在利率很低的時候買樓，因為在這個時候買樓，每個月需要付出的供款支出，比租樓更少，如果你買樓是收租的話，你可以以租金供樓外，還有餘款使用，說來吸引。這確實是供樓比租樓更划算的時候。而當大家都覺得供樓比租樓划算時，樓價亦會隨著需求上升而向上。

利率與樓價非全反比

不過要注意的是，利率與樓價兩者的關係，不是單純的完全成反比，利率在上漲的初期，樓價不一定會跌，相反，上升的機會可能更大。因為利率上升初期，往往是經濟正式復蘇的時候，人們對巿場信心回復，信心趨向正面，自不然刺激了樓價上升，然而當利率上升至某一個水平，人們開始覺得每個月的供樓負擔再不輕鬆時，他們的投資心態便會逆轉，他們會擔心如果一旦負擔不起每個月的供款，而有可能要被逼賣掉手持的物業套現的時候，樓價便會轉向下跌形勢。

同樣道理，利率在下跌的初期，樓價也不會上升，因為利率下跌，意味經濟開始下滑，不景氣，那個時候，人人擔心經濟情況，不敢輕舉妄動，也不會出現大量要急於買樓的人士，但直至利率跌到一個程度，人們覺得買樓的利率成本很低，在衡量過自己財務能力後，於是愈來愈多人會計劃買樓，面對愈來愈多人有意買樓的時候，樓價才會徐徐上升。

低息不會長期存在

供樓是一個很長遠的規劃，供款期長達20年、甚至30年，而歷史上有沒有出現過，長達20年、甚至30年的超低利率呢？從來沒有發生過。再者現時美國已經處於零息時期，亦即是說，跟隨美國息率走向的港息，早晚也只會跟隨美國息率步伐，在這輪周期中有升無跌。

當利率回升，樓價早晚會下降，這是因為原本認為買樓比租樓划算的人，會因為利率回升會有所卻步，可能不再買樓，又或者把手上的樓沽出套現。當利率繼續不停上升，就有可能有更多人被逼賣樓，所以單純地因為低利率而去買樓的行為，是非常危險的，是沒有想清楚的，因為你往往可能會買貴了樓，而且到利率上升時，因負擔不來而要賣樓，得不償失。

宜在息率較高時買樓

我認為較安全的選擇，是在利率較高的時候買樓，因為假若你能負擔得起在較高利率的時候，每月的分期供樓付款，將來在利率下跌的時候，你完全不用擔心，因為你的供樓開支只會更輕鬆，生活上的財務負擔不會變得更吃力。

延伸閱讀：《富足自由人3 －買樓收租10P之道》曾淵滄著