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曾淵滄:加息初期,樓價不一定跌

不少人都喜歡選擇在利率很低的時候買樓,因為在這個時候買樓,每個月需要付出的供款支出,比租樓更少,如果你買樓是收租的話,你可以以租金供樓外,還有餘款使用,說來吸引。這確實是供樓比租樓更划算的時候。而當大家都覺得供樓比租樓划算時,樓價亦會隨著需求上升而向上。

曾淵滄,獨立評論員、曾擔任香港城市大學工商管理碩士課程主任;著有《富足自由人》系列等書。

利率與樓價非全反比

不過要注意的是,利率與樓價兩者的關係,不是單純的完全成反比,利率在上漲的初期,樓價不一定會跌,相反,上升的機會可能更大。因為利率上升初期,往往是經濟正式復蘇的時候,人們對巿場信心回復,信心趨向正面,自不然刺激了樓價上升,然而當利率上升至某一個水平,人們開始覺得每個月的供樓負擔再不輕鬆時,他們的投資心態便會逆轉,他們會擔心如果一旦負擔不起每個月的供款,而有可能要被逼賣掉手持的物業套現的時候,樓價便會轉向下跌形勢。

同樣道理,利率在下跌的初期,樓價也不會上升,因為利率下跌,意味經濟開始下滑,不景氣,那個時候,人人擔心經濟情況,不敢輕舉妄動,也不會出現大量要急於買樓的人士,但直至利率跌到一個程度,人們覺得買樓的利率成本很低,在衡量過自己財務能力後,於是愈來愈多人會計劃買樓,面對愈來愈多人有意買樓的時候,樓價才會徐徐上升。

低息不會長期存在

供樓是一個很長遠的規劃,供款期長達20年、甚至30年,而歷史上有沒有出現過,長達20年、甚至30年的超低利率呢?從來沒有發生過。再者現時美國已經處於零息時期,亦即是說,跟隨美國息率走向的港息,早晚也只會跟隨美國息率步伐,在這輪周期中有升無跌。

當利率回升,樓價早晚會下降,這是因為原本認為買樓比租樓划算的人,會因為利率回升會有所卻步,可能不再買樓,又或者把手上的樓沽出套現。當利率繼續不停上升,就有可能有更多人被逼賣樓,所以單純地因為低利率而去買樓的行為,是非常危險的,是沒有想清楚的,因為你往往可能會買貴了樓,而且到利率上升時,因負擔不來而要賣樓,得不償失。

宜在息率較高時買樓

我認為較安全的選擇,是在利率較高的時候買樓,因為假若你能負擔得起在較高利率的時候,每月的分期供樓付款,將來在利率下跌的時候,你完全不用擔心,因為你的供樓開支只會更輕鬆,生活上的財務負擔不會變得更吃力。

 

延伸閱讀:《富足自由人3 -買樓收租10P之道》曾淵滄著

 

 

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