Home / 張化橋 / 【相信地產商?】張化橋:三招分析地產股

【相信地產商?】張化橋:三招分析地產股

不同類型的行業,股票估值的方法大大不同,例如零售行業著重毛利率與存貨,銀行業著重息差收入等。至於地產股,曾多次獲得「最佳分析師」的張化橋認為基本上有三種方法分析。它們各有優缺點,投資者要多看多試,增加勝算。

 

張化橋,慢牛投資公司董事長,有「民企之父」之稱;著有《投行分析師的叛逆宣言》、《避開股市的地雷》和《誰偷走了我們的財富?》等書。

 

一、淨資產值(Net Asset Value, NAV)估算方法。這種方法歷史最悠久,也最廣為接受。把所有的發展項目按合理的銷售價格、建築成本和稅收做一個估算。然後把未來的現金收入用一個貼現率折回到今天,減掉淨債務,算出來一個總數。這個數就是公司的淨資產值。

此方法比較適合分析成熟的公司,但缺點是它容易隱藏了「價值陷阱」 (value trap)。有些公司即使有很多好的土地儲備,但開發速度慢,項目質素低,抵抗市場風險的能力弱。

 

二、市盈率 (Price/earnings ratio)我以前從來就反對這種方法。但近來我開始明白它為甚麼有道理。如果一家公司的管理層是進取的,它就應該經常有利潤和現金流,如果它老是告訴小股民,我有五棟非常值錢的樓房、十九塊待開發的地塊,你想小股東會有幾多耐性?

資金周轉慢是五種疾病的表現:要麼管理層是懶漢,或者無能,或者不夠積極,或者他們很優秀但是犯了一個甚麼大錯誤,或者行業出了大問題。市盈率的方法就逼著管理層不斷在高速公路上加油。

 

三、市帳率(Price/book ratio),股票價格除以公司的每股帳面價值。問題在於,有的公司的帳面價值經過了很大的調整(物業重估),有些沒有。或者重估的程度不一樣。

另外,不要死板和固執。除了這些定量的指標之外,也要看定性的指標,例如管理層的激勵機制、土地儲備的品質和發展項目的好壞等。

有些評估師很慷慨,有些比較保守。有些公司有收租物業,評估得很頻繁,有些公司反之。加上土地儲備和興建中的項目不能評估,這就影響了跨公司之間的合理比較。這些方法都有缺陷。怎麼辦?多看、多比較、多懷疑才是唯一的解決方法。

 

延伸閱讀:《行分析師的叛逆宣言》張化橋著

Hong Kong Skyline

Share Button