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張一鳴:揀錯時機買樓的故事

市場氣氛易衝昏頭腦,不少「無殼蝸牛」在有買貴冇買錯的心態下,仍然高追入市。值得大家留意,一旦當市場氣氛逆轉,之前的大量需求可在短時間內消失得無影無蹤,樓價亦有機會難以維持。

 

張一鳴,開元產業信託(1275.HK) 執行董事兼行政總裁,曾為本港著名地產分析師、基金經理,多次準確預測樓市走勢。

 

以下四個例子,反映市場需求很大部分來自panic buying,他們大多受氣氛影響,蜂擁入市。

2003 年,我極力游說一位朋友入市,她心儀碧瑤灣,但卻一直認為樓價會再跌,不敢貿然入市。其後,在內地自由行帶動下,香港經濟極速復蘇,樓價如坐直升機,她心中盤算,樓市應該很快會見頂,待回落後才買吧!一等至2011 年,碧瑤灣呎價已高達1.2 萬元,在2003 年,每呎才3,500 元而已。

經過多年蹉跎,她終於按捺不住,呎價1.2 萬元也「扑鎚」,豈料金管局的政策夠「效率」,她未能成功借款,到最後,她在周期的巔峰,買了一間西貢別墅。

我另一位體弱多病的朋友,見樓價屢創新高,恐上不了車,故亦有置業念頭。跟前述的那位朋友一樣,筆者不知他們何來勇氣,一個資金不足,一個要留錢醫病,但仍為上車不顧一切。

跟著兩個例子本身已是業主,他們不約而同換樓了。其中一位是筆者親戚,較早前將自住物業沽出,但翌日隨即買入另一更大單位,倉促換樓只因擔心追不及樓價升幅。至於另一位朋友,更等不及將原有物業沽出,便買入另一個單位,他惟有希望延長成交期至六個月。

 

樓市初哥易受氣

其實我也曾糊裡糊塗入錯市。當上地產分析員之前,我在一家大型美資銀行出任銀行家。既有大學學位,又是持牌會計師,還在金融業工作,大家一定認為我對經濟及地產周期瞭如指掌,實情我卻和普羅大眾無甚分別,對投資一竅不通。

由於當時我剛結婚,有置業的需要,而且身邊很多朋友和同事,也相繼買樓,受到氣氛影響,我「不甘後人」,竟在1996 年買入大坑龍華花園一個單位,其呎價僅比1997 年高峰期低一成而已。

至2010 年,樓價終重返1997 年高峰,由於認為樓價快將見頂,我出售了該龍華花園單位,我持有該物業超過十年,賣價卻僅僅比我當日的買入價高出約莫10%。

當時有不少專家唱好樓市,認為只要各國政府不退市,市場息率不回升,樓價仍會升不停,甚至會較1997 年樓市高峰期更瘋狂。既然樓市有排升,在有買貴冇買錯的心態推動下,追價入市,無可厚非。

 

睇錯市隨時坐艇十年

不過他們都忽略了,當氣氛一旦扭轉,大量需求可在短時間內消失得無影無蹤,對樓價的支持亦會大幅萎縮。可有想過,在不適當的時間入市,隨時令你錯過兩個周期。

何出此言?不適當的時間,一般可以理解為在高位,甚至摸頂入市。高位買入,遇上樓價下跌,甩不了身,唯一可做的就是「坐」。這一「坐」起碼要等樓市低潮完結,時間可長達十多年。

待樓價從低位回升至另一高位,「樓蟹」或會趁機鬆綁,但剛鬆綁的,即使未懂學乖,也不會那麼快再次在高位入市作繭自縛。如此一來,必會等待下一個樓市回落的周期才入市。套用電視劇裏的對白,「人生有幾多個十年」,由於揀錯時機,便平白錯過兩個周期!

此外,買樓時亦要注意物業所在的地區,因物業位置也會影響其價格走勢。假設在1997 年分別買入太古城及嘉湖山莊,並持有至2012 年1 月,太古城的單位會升值,而嘉湖山莊的單位卻貶值。

 

延伸閱讀:《樓市十大周期掌勢》張一鳴 著

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