張一鳴：揀錯時機買樓的故事

市場氣氛易衝昏頭腦，不少「無殼蝸牛」在有買貴冇買錯的心態下，仍然高追入市。值得大家留意，一旦當市場氣氛逆轉，之前的大量需求可在短時間內消失得無影無蹤，樓價亦有機會難以維持。

以下四個例子，反映市場需求很大部分來自panic buying，他們大多受氣氛影響，蜂擁入市。

2003 年，我極力游說一位朋友入市，她心儀碧瑤灣，但卻一直認為樓價會再跌，不敢貿然入市。其後，在內地自由行帶動下，香港經濟極速復蘇，樓價如坐直升機，她心中盤算，樓市應該很快會見頂，待回落後才買吧！一等至2011 年，碧瑤灣呎價已高達1.2 萬元，在2003 年，每呎才3,500 元而已。

經過多年蹉跎，她終於按捺不住，呎價1.2 萬元也「扑鎚」，豈料金管局的政策夠「效率」，她未能成功借款，到最後，她在周期的巔峰，買了一間西貢別墅。

我另一位體弱多病的朋友，見樓價屢創新高，恐上不了車，故亦有置業念頭。跟前述的那位朋友一樣，筆者不知他們何來勇氣，一個資金不足，一個要留錢醫病，但仍為上車不顧一切。

跟著兩個例子本身已是業主，他們不約而同換樓了。其中一位是筆者親戚，較早前將自住物業沽出，但翌日隨即買入另一更大單位，倉促換樓只因擔心追不及樓價升幅。至於另一位朋友，更等不及將原有物業沽出，便買入另一個單位，他惟有希望延長成交期至六個月。

樓市初哥易受氣氛影響

其實我也曾糊裡糊塗入錯市。當上地產分析員之前，我在一家大型美資銀行出任銀行家。既有大學學位，又是持牌會計師，還在金融業工作，大家一定認為我對經濟及地產周期瞭如指掌，實情我卻和普羅大眾無甚分別，對投資一竅不通。

由於當時我剛結婚，有置業的需要，而且身邊很多朋友和同事，也相繼買樓，受到氣氛影響，我「不甘後人」，竟在1996 年買入大坑龍華花園一個單位，其呎價僅比1997 年高峰期低一成而已。

至2010 年，樓價終重返1997 年高峰，由於認為樓價快將見頂，我出售了該龍華花園單位，我持有該物業超過十年，賣價卻僅僅比我當日的買入價高出約莫10%。

當時有不少專家唱好樓市，認為只要各國政府不退市，市場息率不回升，樓價仍會升不停，甚至會較1997 年樓市高峰期更瘋狂。既然樓市有排升，在有買貴冇買錯的心態推動下，追價入市，無可厚非。

睇錯市隨時坐艇十年

不過他們都忽略了，當氣氛一旦扭轉，大量需求可在短時間內消失得無影無蹤，對樓價的支持亦會大幅萎縮。可有想過，在不適當的時間入市，隨時令你錯過兩個周期。

何出此言?不適當的時間，一般可以理解為在高位，甚至摸頂入市。高位買入，遇上樓價下跌，甩不了身，唯一可做的就是「坐」。這一「坐」起碼要等樓市低潮完結，時間可長達十多年。

待樓價從低位回升至另一高位，「樓蟹」或會趁機鬆綁，但剛鬆綁的，即使未懂學乖，也不會那麼快再次在高位入市作繭自縛。如此一來，必會等待下一個樓市回落的周期才入市。套用電視劇裏的對白，「人生有幾多個十年」，由於揀錯時機，便平白錯過兩個周期！

此外，買樓時亦要注意物業所在的地區，因物業位置也會影響其價格走勢。假設在1997 年分別買入太古城及嘉湖山莊，並持有至2012 年1 月，太古城的單位會升值，而嘉湖山莊的單位卻貶值。

延伸閱讀：《樓市十大周期掌勢》張一鳴 著