小龍：2018年樓市下跌及「一小時生活圈」！

小龍

於江恩理論、技術分析及宏觀經濟有獨特的分析及研究。擅長於計算大市的轉勢日。設有人氣Facebook專頁「小龍江恩研究社」及IMoney專欄「贏在轉勢」。

筆者多次提出香港樓市周期，利用周期理論不難發現香港樓市周期以6年為一個周期。以1997年開始計算，你會發現每6年都會出現守勢，包括2003年、2009年、2015年、2021年。若利用江恩的50%分割，得出三年為次一級周期，即能計出2018年（2015+3）的年份。小龍仍然維持之前的預測，香港樓市會在2018年會有一個較為明顯的調整。調整過後會反彈，並將在2021年出現另一個高點！

粵港澳大灣區其實是「一小時生活圈」的代替名詞，而在2018年是香港樓市周期中重要的關鍵一年。因為2018年將是「一小時生活圈」重要組成部份，廣深港高鐵香港段及港珠澳大橋落成的年份。港珠澳大橋建成通車後，將構建港珠澳交通大通道，珠海至香港的車程將由目前的3個半小時縮短至半小時。蓮塘口岸亦將於2018年落成，發展局文件透露，假設到2030年深圳居民可以免大陸出境簽署到訪香港，預計新口岸每日最多需要處理客流量30,700人次及車流量20,600架次。當然，要「一小時生活圈」成功，當中有一個不缺少的元素就是「一地兩檢」，或更簡化的過關程序。

回想起當初元朗屯門交通不便，因交通配套改善而吸引搬入元朗屯門；澳門亦因樓價太貴而搬往橫琴。珠三角都會成形之後，內地一小時生活圈內的樓房會否成為香港樓市最大的供應量？未來定義的市區或商業中心，會否因珠三角都會形成而不是今日的市區或商業中心？

美國樓市過去四十年自美國取消金本位之後，美元的購買力下降，令到資產於過去四十年急速上升。「大多數人相信房價不會大幅下跌，創造史上最大泡沫」。但卻忽略了這是一個貨幣效應。有外國網站對美國樓市統計了過去100年的通貨膨脹扣除後美國樓市的價格，發現平均每年美國樓市1900到2012年以0.1%速度增長。讀者要留意，港元亦是美元貨幣之一，如果未來港元不再跟美元掛勾，那麼港樓神話會否不再？

2008年，美國樓市及金融界受到極大的教訓，2018年正好是2008年「金融海嘯」的10周年。「一小時生活圈」樓市並非2018年回調的原因。總結了過去幾次香港樓市下跌的原因並不是供應量或利率等因素，而是突如其來外圍的重要金融事件而引起的。2018年之後香港樓市可能因「一小時生活圈」成功將會作出本質上的改變，令樓市「長渣必勝」神話不再復現。

而2018年美國縮表，讀者必須留意過去量化寬鬆後急速上漲的資產，特別是樓市及債市，其次係股市。筆者認為危機將來自債市，特別是歐債及公司債。

總括而言，小心樓市在2018年下跌！