小龍：提防2018年樓市下行！

小龍

於江恩理論、技術分析及宏觀經濟有獨特的分析及研究。擅長於計算大市的轉勢日。設有人氣Facebook專頁「小龍江恩研究社」及IMoney專欄「贏在轉勢」。

投資界有兩句說話殺傷力最大，其中一句是「This Time is different」（這一次不同）。最近不少人將97年跟今年樓市比較，但很多專家都指「這一次跟97年不同」，然而，小龍江恩研究社創辦人「小龍」對2018年樓市不甚樂觀。

很多樓市分析都會以成交量、供應量及市場利率為分析依據，但是過去幾次香港樓市下跌觸發點都不是以上的基本因素。過去幾次利率上升，包括1994至1995年、1999年至2000年，及2004年至2006年的加息周期，亦不是觸發樓市下調的主要成因，而是突然而來的外圍經濟下挫或事件而引發，包括：1997年亞洲金融風暴、2003年沙士、2008年金融海嘯等。

自2009年美國量化寬鬆開始，市場變成「低利率、低回報」年代，如此誘因令到場或散戶都開始「借平錢」去投資樓市、股市及債市，並開始忘記風險及基本因素。如歐豬四國的債券由高峰期的7至8厘，上年平均只是1至2里，但當地經濟下行或風險未完全解決，如意大利銀行危機等。回看美債，美國不論10年或30年的債券都行了一個對稱的35年周期，而自1981年到2016年開始，10年美國債券走了一個35年的牛市，若我們由頂部畫下一條下降軌，會發現35年未升穿過它，如未來美債升穿2.6厘，就可能觸發美債利息急升，從而引發一場大型去槓桿或金融危機。

利用江恩理論分析香港樓市的周期，便會發現香港樓市以6年為周期，如1997（頂）、2003年（底）、2009年（底）及2015年（頂）。而當中每3年分割，則可見2000年（頂）、2006年（頂）及2012年（小幅回調）。那下一個循環是2018年，並很可能出現低點。如恆生指數今年真如小龍去年所述「2017年是牛市」，那股樓齊跌的情況就可能在2018年發生。

中原指數由1997年10月高位102點下跌3成，只用了3個月時間，下跌一半用了一年。凱因斯（John Maynard Keynes）曾說投資者樂觀時會建築「空中樓閣」（Castle-in-the-Air），並會預期能夠以更高的價格脫手「比傻」理論 （Greater-Fool Theory）」。但願「This Time is different」（這一次不同）。