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小龍:「江恩理論」分析內房經濟周期

小龍

於江恩理論、技術分析及宏觀經濟有獨特的分析及研究。擅長於計算大市的轉勢日。設有人氣Facebook專頁「小龍江恩研究社」及IMoney專欄「贏在轉勢」。

中國房地産行業發展經歷了三大階段:1978年以前國家主導的計劃(建造、分配)模式階段;1978年~1998年的商品化開發試點階段;1998年至今的金融化開發階段。1978年之前,在高度集中的計劃經濟體制下,房地産在中國並未成爲一個産業。國家經濟發展的若干個「五年」計劃中也從未出現「房地産」的發展規劃與計劃。

1978年中國實施「改革開放」,開始搞商品房開發,對中國經濟來說是一個重要的時間點。另外,1998年對中國房地産業來說是關鍵之年,在東南亞金融危機的影響下,中國經濟硬著陸,連續8個季度經濟增速下滑。爲了遏制進一步下滑的危險,中央政府在當年出了一系列刺激房地産發展的政策,所以另一個重要時間點是1998年。

我們可以利用江恩的30年周期,及朱格拉周期(Juglar cycle)等方法,在正確的起點,包括1978年及1998年的起點,去分析中國房地産市場的走勢。1978年相信是中國近代經濟的重要時間點之一,因為中國此時開始由計劃經濟慢慢轉移到開放外資投資,成立經濟特區等。

就以1978年作起點,利用江恩的30年周期;你不難發現在10年後(1988年)1987年,深圳市新一次協議出讓國有土地使用權及拍賣。之後在1988年,中國修改憲法令土地使用權可以依法律的規定轉讓,同時四大國有銀行成立房地産信貸部,令到房地産快速發展。1988年海南島從廣東省脫離,成立中國第31個省級行政區,爲1992年的海南島房地産危機埋下伏線。

1978年的15年後,即1993年海南島大量資金被投入到房地産上,高峰時期,這座總人數不過655.8萬的海島上竟然出現了兩萬多家房地産公司,平均每300個人就有1家房地産公司。據海南省處置積壓房地産工作小組辦公室資料統計,海南省1989年房地産投資僅爲3.2億元,而1990-1993年間,最高年投資額達93億元。出現了非理性的炒風,結果1993年6月23日,時任國務院副總理的朱鎔基發表講話,宣布終止房地産公司上市、全面控制銀行資金進入房地産業。同月24日,國務院發布《關於當前經濟情况和加强宏觀調控意見》,16條强力調控措施包括嚴格控制信貸總規模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削减基建投資、清理所有在建項目等,令海南、廣洲等地出現大量爛尾樓。

其後1998年(20年)、2008年(30年)都是中國房地産市場重要的轉折點,這些年都是外圍發生經濟危機影響了中國的經濟,其後影響了房地産市場,但亦爲房地産市場帶來轉機。如1998年實施的一項城鎮住房制度改革,確定改革的方向爲城鎮住房的市場化、貨幣化、商品化。令住宅産業成爲中國大陸新的經濟增長點和支柱産業。

在這不是回顧過去,大家不難發現當時間到了,相關的事件就會發生。過去30年,當遇及江恩的30年周期,中國的房地産價格便會轉勢。由另一起點1998年起步,同樣在2005年(7.5年)、2008年(10年)發生了轉勢……那麼到2018年、2020年,將可能是樓市轉勢的年份。

同時根據筆者的江恩理論,美國及香港股市亦會同時在2018年下跌,這或意味著2018年可能是中國樓市一個重要的周期,2018年中國房地産市場或會受外圍經濟影響而有一個意外的回調,或直至2019年第一季才會見底,而幅度比較深。

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