【龔成理財個案】物業車位的重新配置

龔sir，我跟先生做小生意，有二間零售店，已經營多年，生意尚算穩定，二人合共月入約十萬， 現時本人手持兩個住宅物業。

（二個仍在銀行貸款中，物業A市值490萬，銀行借貸4成，每月收租$11000，物業B 市值650萬， 銀行借貸6成，每月收租$22000）

另有一FULL PAY 車位，每月收租$4000；先生手持物業C市值$700萬物業。現時跟家人同住，我們想在2-3年內購入市區3房單位自住，目標是1500萬─1800萬 新樓3房，有以下問題:

1. 先生手持的700萬單位剛剛做了轉按，如果我們想在2-3年內套現再買入3房單位，現在先把單位放租，還是在把單位放賣先套現比較適合？

因為新樓一般都是買入樓花，如果下年有合適新樓推出，我們都有意購入作3年後自用。

2. 我們二人合共有150萬現金，$3000月供基金，暫沒有手持股票，主要資產投放在樓市上，以我們現時的資產組合，有什麼方法可在2-3年內令手頭上的現金有2倍的增長？月供股票？

是否有其他投資選擇建議？因主要想到時可套足夠的現金入市。

3. 本人手持的物業A打算下月放賣先套現，之後再放賣車位套現，如果在成功購入新樓3房才放賣物業B/ C，是否很冒險？

是否有更好的放賣次序建議和報署？

我們終極目標是希望購入市區1500-1800萬3房單位，同時手持本人其中一個物業收租以保證正常現金流。

個案重點：
‧做生意，月入10萬
‧太太持有2個物業出租
‧有一個車位
‧先生物業剛轉按
‧150萬現金

重點目標：
‧2-3年內購入3房新樓
‧維持一個物業放租
‧車位應繼續放租或放賣
‧2-3年內靠150萬現金和月供股票增值到2倍
‧更好的投資建議

龔成老師分析：

1）你可以放租，但簽約的年期不宜太長，一年生一年死約是較合適的。無人知你這刻賣樓後，一年後的樓市變化，為左將這個風險減少，你到有需要買樓前才賣出現時的物業套現，是比較好的做法。

賣出單位的動作不用急，除非你見到樓市好高，否則，你最好到時才進行「一賣一買」是最好的方法。

2）月供股票要較長期才有效果，若果只有2年時間，這未必是最好的方法。所以，你不如將現金，直接投入股市，但就不能動用太多（只能一半以下），因為投資要長期才有增長效果，因此你餘下要有一定的現金。

如果你擔心風險，就可以投資較穩健的收息股。

3）比較好的做法，是你確認想買3房單位前的數個月，才賣出單位A，而車位則現時賣出都得。

簡單來說，我希望你盡量做一個「換樓」的過程，這可以減少風險。即是你「持有香港物業的面積」，沒有太大的改變。

至於最終目標，都是不差的財富配置，但就太則重於物業，你會出現資產集中風險，因此，如果日後持有一個自住樓加一個收租樓，最好同時後之後的財富累積上，加上其他資產的比例。

龔成老師簡介：

‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後千萬富翁》、《5年買樓4部曲》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》作者
‧ 《經濟一週》理財真人Show節目擔任致富教練
‧ 曾接受多個傳媒訪問
‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年
‧ 曾在萬多元月薪狀態下，憑股票累積數百萬財富
‧ 於網上分享投資心得，瀏覽量過百萬，為人氣博客，解答網友理財問題逾20,000條
‧ 《經濟一週》、《華富財經》專欄作家
‧ 證券業持牌人士
‧ 股票課程導師，學生人數逾4,000人
‧ 過往10年投資成績，過半能獲利超過1倍以上
Facebook專頁「龔成」粉絲人數超過200,000人

若然你有問題想向龔成老師發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成。

2021年12月8日

（本文為作者個人意見，不代表本網立場。）

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