
龔sir,我跟先生做小生意,有二間零售店,已經營多年,生意尚算穩定,二人合共月入約十萬, 現時本人手持兩個住宅物業。
(二個仍在銀行貸款中,物業A市值490萬,銀行借貸4成,每月收租$11000,物業B 市值650萬, 銀行借貸6成,每月收租$22000)
另有一FULL PAY 車位,每月收租$4000;先生手持物業C市值$700萬物業。現時跟家人同住,我們想在2-3年內購入市區3房單位自住,目標是1500萬─1800萬 新樓3房,有以下問題:
- 先生手持的700萬單位剛剛做了轉按,如果我們想在2-3年內套現再買入3房單位,現在先把單位放租,還是在把單位放賣先套現比較適合?
因為新樓一般都是買入樓花,如果下年有合適新樓推出,我們都有意購入作3年後自用。
- 我們二人合共有150萬現金,$3000月供基金,暫沒有手持股票,主要資產投放在樓市上,以我們現時的資產組合,有什麼方法可在2-3年內令手頭上的現金有2倍的增長?月供股票?
是否有其他投資選擇建議?因主要想到時可套足夠的現金入市。
- 本人手持的物業A打算下月放賣先套現,之後再放賣車位套現,如果在成功購入新樓3房才放賣物業B/ C,是否很冒險?
是否有更好的放賣次序建議和報署?
我們終極目標是希望購入市區1500-1800萬3房單位,同時手持本人其中一個物業收租以保證正常現金流。
個案重點:
‧做生意,月入10萬
‧太太持有2個物業出租
‧有一個車位
‧先生物業剛轉按
‧150萬現金
重點目標:
‧2-3年內購入3房新樓
‧維持一個物業放租
‧車位應繼續放租或放賣
‧2-3年內靠150萬現金和月供股票增值到2倍
‧更好的投資建議
龔成老師分析:
1)你可以放租,但簽約的年期不宜太長,一年生一年死約是較合適的。無人知你這刻賣樓後,一年後的樓市變化,為左將這個風險減少,你到有需要買樓前才賣出現時的物業套現,是比較好的做法。
賣出單位的動作不用急,除非你見到樓市好高,否則,你最好到時才進行「一賣一買」是最好的方法。
2)月供股票要較長期才有效果,若果只有2年時間,這未必是最好的方法。所以,你不如將現金,直接投入股市,但就不能動用太多(只能一半以下),因為投資要長期才有增長效果,因此你餘下要有一定的現金。
如果你擔心風險,就可以投資較穩健的收息股。
3)比較好的做法,是你確認想買3房單位前的數個月,才賣出單位A,而車位則現時賣出都得。
簡單來說,我希望你盡量做一個「換樓」的過程,這可以減少風險。即是你「持有香港物業的面積」,沒有太大的改變。
至於最終目標,都是不差的財富配置,但就太則重於物業,你會出現資產集中風險,因此,如果日後持有一個自住樓加一個收租樓,最好同時後之後的財富累積上,加上其他資產的比例。
龔成老師簡介:
‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後千萬富翁》、《5年買樓4部曲》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》作者
‧ 《經濟一週》理財真人Show節目擔任致富教練
‧ 曾接受多個傳媒訪問
‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年
‧ 曾在萬多元月薪狀態下,憑股票累積數百萬財富
‧ 於網上分享投資心得,瀏覽量過百萬,為人氣博客,解答網友理財問題逾20,000條
‧ 《經濟一週》、《華富財經》專欄作家
‧ 證券業持牌人士
‧ 股票課程導師,學生人數逾4,000人
‧ 過往10年投資成績,過半能獲利超過1倍以上
Facebook專頁「龔成」粉絲人數超過200,000人
若然你有問題想向龔成老師發問,可在龔成的fb專頁中(www.facebook.com/80shing)inbox龔成。
2021年12月8日
(本文為作者個人意見,不代表本網立場。)
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