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【置業創富】揀新盤必須要知的四件事

樓市「辣招」未減,加上發展商連環推出新盤,以致不少準買家轉投新樓市場。選擇新盤亦有不少學問,例如按揭計畫便有即供和建築期付款的分別,落訂前要衡量利弊。

劉兆昌(老樓) ,資深財經傳媒人,地產專欄作者,著作包括《置業致富—-輕鬆買間黃金屋》,深受讀者歡迎。

 

新樓與舊樓各有捧場客,若閣下屬意做新樓業主,還需要留意下列事項。

 

1.訂價:發展商每逢推出新盤,首批單位通常慣性較整體平均價有少部分折讓, 但僅推出少量單位測試市場反應。這類單位通常很難買到,在加推單位時宜參考不同價單內的其他單位比較,有時加推低層單位樓價甚至高過樓層更高的單位。

 

政府公布「九招十二式」指引後,發展商須在售樓前七日公開售樓書和三日前公布價單,購買者可於其公司網站獲得最新資料。

 

2.位置:在樓花期開售的新盤,慣性在商場或其他地方設置示範單位(以現樓為主的新盤除外)。這些示範單位設計得美輪美奐,而且交通極之便利,很容易讓人產生錯誤聯想。

 

準買家宜親往樓盤現場,掌握物業的位置和所處的社區是否合適,才下決定。

 

3.入伙日期:售樓書中列明了樓宇最後入伙期,買家要留意新居入伙前的住屋安排,能否配合新盤入伙日子,以免失預算。

 

4.按揭計劃:現時新樓較流行的按揭供款計劃主要有即供分期和建築期付款兩種。所謂即供分期,發展商按距離物業落成時間按訂價給予某一個百分比折扣率,一般若距入伙期一年或以上,折扣率約5%,越長越高折扣率。對用家而言,選擇即供的價錢稍低,買家在簽訂正式買賣合約(即俗稱指交付大訂)後一至兩個月內,須付清餘下樓價,之前須向銀行申請按揭付清餘款。

 

至於建築期付款,則按訂價在入伙前先付樓價一成至兩成,餘款在入伙通知發出後一個月內付清餘款。要特別留意,發展商也會安排延長交易三個月至半年,但會按訂價加某百分比,約3至5%。投資者喜歡傾向建築期付款,可以在入伙期前把單位轉售,靈活走位。缺點是:若銀行因入伙時樓價下滑令到估價不足,買家需要預留資金補回樓價差額。

 

選擇即供付款的人士,須清楚銀行為樓盤提供的優惠按揭組合,如息口優惠、

按揭回贈等,尚要看申請者的財務背景,因人而異。曾有新盤宣傳時指買家可

透過財務機構承造七成按揭,另外兩成則可安排二按,但鑑於申請者的供款金額超過入息五成,未能符合二按申請條件,最終須轉回七成按揭,要準備更多現金上會。

 

另外,採用建築期付款的買家,若市道回落,等到物業入伙時,銀行可能估價不足,保險一點可以提早上會,鎖定估價,或作最壞打算預留額外現金上會。

 

以下是買家選擇建築期付款後,入伙時遇到銀行估價不足最終要多付差額的例子:

 

  • 樓價:300萬元(七成按揭)
  • 首期:60萬元(建築期付款,買家先繳付兩成首期,餘下一成於入伙時繳付)
  • 後來樓價下跌,銀行估價:280萬元
  • 銀行按最新估價,批出七成按揭貸款:280萬 X 70% = 196萬元
  • 差額:300萬(原先樓價)- 60萬(已付建築期的兩成首期)- 196萬(銀行貸款)= 44萬元
  • 連同一成未付首期30萬元,即入伙時合共要預留74萬元

 

延伸閱讀:《置業致富—-輕鬆買間黃金屋》劉兆昌 著 

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