湯文亮：唔好俾樓價指數迷惑！

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁，資深地產投資者，縱橫樓市30多年，集團在本港持有物業市值總值逾百億元。著有《細價樓爆煲論》系列。

樓市指數是樓市冷熱的指標。在樓市相當熾熱的時候，指數連連破頂；到指數終於回落時，我們也窺見樓市開始轉淡。不過，「細價樓爆煲」之父湯文亮就勸大家不要被樓價指數迷惑，他在2015年發表《細價樓爆煲論》時，就看穿了樓市一片熾熱之下的隱憂。究竟他為甚麼這樣說，有甚麼理據？

「每一日打開報紙看地產新聞，都會出現破頂價，我很奇怪，怎麼可以有這麼多破頂價？原來，那些破頂價五花八門，除了那些居屋、公屋破頂王之外，還有屋苑破頂、區域破頂，講都講唔到咁多，令人有一種欲罷不能的感覺。理論上，在各類型樓價屢次破頂下，物業市場氣氛應該相當熱烈，買賣成交亦應該破頂，但事實上又非如此，二手樓巿場非常淡靜，有物業代理形容比沙士時還要淡靜，在這個情況下，樓價還可以屢次破頂，我唔識得解釋。

有人會話，新樓盤銷情大旺，幾十倍超額認購，但仍然不算犀利，新居屋超額百幾倍認購，影響所及，二手樓屢次破頂又有何出奇？但不要搞錯，新樓盤是以非常貼二手樓價開賣，銷量不俗亦可以解釋得到，但二手樓貼新樓盤價已經是難能可貴，還屢次破頂就很難解釋，唯一可以說的是那些用破頂價買樓的人，是以千金難買心頭好的心情買樓，否則就很難解釋。

我曾經在一篇文章質疑那些破頂價個案，到最後如果買家撻訂，或者雙方協議解除買賣合約，會不會從指數反映出來。文章一出街，我立刻被人「媽到反肚」，但我收到一封匿名信，指出每個月大約有50宗物業買賣取消交易，而且大多數是高價成交個案，我相信有關部門是很容易查證，我們毋須為此費心，我反而覺得有心人亦知道這些事，如果沒有一些高價成交繼續，指數就會很快出現調整，到時候，那些用高價買了細價樓的業主可能會撻訂，樓市會出現火燒連環船式下跌，對任何業主、香港經濟都不是一件好事，最好都是不時出現一些破頂價買賣，令到已買樓的人開開心心成交，對香港物業市場有正面作用。不過，負面就是欲罷不能，因為任何時間沒有那些破頂價出現，樓市必然會受到衝擊，其實樓市升得愈高，下跌時的衝擊愈大，太多破頂價買賣又未必是好事，除非那些買賣確實成交。」

延伸閱讀：《細價樓爆煲論之始末因由》湯文亮著

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