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【海外樓市】新加坡你學不會——剖析當地房屋政策

提起新加坡的「組屋」,不少香港人都很羨慕人家擁有相對便宜和地方闊落的安樂窩。究竟香港可否有樣學樣? 知名經濟學家沈建光總結了新加坡房屋政策的六大重點。

沈建光,瑞穗證劵亞洲公司董事總經理,首席經濟學家。曾任歐洲央行、國際貨幣基金組織(IMF)、芬蘭央行和中金公司經濟學家,國際經合組織顧問和人民銀行訪問學者,著有《決定中國未來的8個關鍵詞》。

新加坡:政府主導嚴格把關

新加坡雖然是市場經濟國家,但其住房的開發與建設並不完全通過市場來實現,而是由政府主導。新加坡的公共組屋市場,相當於中國的保障房部分,已經佔到了整個住房的85% 以上。由於公共組屋的交易受政府控制,市場行為較少,能夠有效防止二手市場投機,促進經濟的穩定發展。新加坡組屋的成功經驗主要有以下幾點:

  1. 政府為主體的住房保障體系

 新加坡政府於1964年宣佈實施「居者有其屋」計劃,並將此作為一項基本國策,力爭讓人民通過擁有房屋增加歸屬感。新加坡已有85% 的人口住在政府提供的公共組屋裡,是全球國民擁屋率最高的國家之一。新加坡組屋政策的成功之處最突出的一點是政府在住房保障體系中處於主體地位,通過充分發揮宏觀調控職能以及調動各種資源,以管理監督者和直接

參與者的雙重身份干預住房市場,有效地解決了中低收入國民的住房問題。

 

  1. 成立專門機構—建屋發展局, 統一實施組屋發展計劃

1960年,新加坡政府設立了法定機構——建屋發展局。建屋發展局直屬國家發展部,是一個獨立的、非營利機構,其財政預算納入國家計劃。建屋發展局作為全國最大的住宅發展商和物業管理者,在推行「居者有其屋」計劃中發揮了重大作用。一方面,它根據政府授權制定公共組屋建設、管理的相關法規、政策和計劃;另一方面,它按照市場規律組織實施公共組屋的建設和管理,具體負責徵購土地、區域規劃、房屋建設、租房售房、發放購房貸款、指導物業管理、監管組屋二級市場等工作。

 

  1. 政府嚴格控制土地資源,為組屋建設提供土地保障

 新加坡土地分國家所有和個人所有兩種,其中,國有土地佔土地總數的80% 左右。新加坡政府對土地實行集中管制,嚴格控制地價,不准任意買賣。1966年,政府頒佈了《土地徵用法令》,規定政府有權徵用私人土地用於國家建設,並有權調整被徵用土地的價格。根據該項法令,新加坡政府協助建屋發展局以遠低於市場價格的價格獲得開發土地,保證了大規模建設組屋所需的土地。

 

  1. 設立了全面的強制儲蓄制度——中央公積金制度

新加坡公共組屋的成功之道在於其住房公積金的強大實力。1955年,新加坡建立了中央公積金制度。這是一項全面的強制儲蓄制度,規定僱主(不論是私人機構還是國家機關)和僱員都必須以僱員的薪金為基數,按照法定的公積金繳納率將個人月薪的一部分存入中央公積金局的個人帳戶,用於退休、住房、醫療、教育等諸多方面。

新加坡公積金的繳交,佔個人收入比例相當的高,而它的使用也受相關條例的嚴格制約。早前新加坡的公積金繳交率曾佔到了員工收入的40%,僱主和僱員各交20%。現新加坡的經濟出現結構調整後,政府為提高企業的競爭力,傾向於降低勞動成本,將公積金僱主繳交率逐步下調至14.5%。儘管如此,大多數員工每月交到公積金帳戶裡的錢,還是佔到了工資收入的30%。公積金來源的充分保證和成功應用使得新加坡政府成功地實現了對住房的宏觀調控。

 

  1. 以家庭收入水準為依據,實行公有住宅的合理配售政策

為處理好組屋的合理配售,保障低收入家庭的合法權益,實現公平、有序的市場分配原則,新加坡政府制定了縝密而嚴格的法律法規,對購買人條件、購買程序、住宅補貼等均作出嚴格規定,按照公平原則進行合理分配。政府制定了不同收入水準居民的購屋准入政策,並隨著生活水準的提高調整收入頂限。在二十世紀七十年代,規定只有月收入在1,500 新元以下者才可申請購買組屋;八十年代提高到2,500 新元,隨後到3,500 新元,目前放寬至8,000 新元,以接納更多人購買。這樣基本保證了80% 以上中等收入的家庭能夠購買到廉價的組屋。

 

  1. 立法嚴格限制炒賣組屋,確保組屋政策的順利實施

新加坡於二十世紀六十年代制定並實施了《新加坡建屋與發展法》,同時還頒佈了《建屋局法》和《特別物產法》等,從而逐步完善了住房法律體系。政府採取了一系列措施嚴格限制炒賣組屋的行為。建屋發展局的政策定位是「以自住為主」,限制居民購買組屋的次數。規定新的組屋在購買五年之內不得轉售,也不能用於商業性經營。如果實在需要在五年內出售,必須到政府機構登記,不得自行在市場上出售。一個家庭只能擁有一套組屋,如果要再購買新組屋,舊組屋必須退出來,以防投機多佔,更不允許以投資為目的買房。所有申請租住組屋的人都需要持有有效期內的新加坡工作許可證或相關簽證等。

由於嚴格執行了上述措施,新加坡政府有效地抑制了「炒房」行為,確保了組屋建設健康、有序地進行。

 

延伸閱讀: 《決定中國未來的8個關鍵詞》沈建光
電子書試讀:https://goo.gl/zpLSq7

Public_Housing,_Queenstown,_Singapore_(3403753551)

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