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【樓市攻略】買樓成本大搜查

早前一間研究機構公布的國際供樓負擔能力報告,香港供樓負擔榮登全球「寶座」,相當於19年不吃不喝才能供滿層樓甩身! 其實,買樓除了要付樓價,還伴隨著一大堆使費,有意置業人士真的要計好數才上車。

劉兆昌(老樓) ,資深財經傳媒人,地產專欄作者,著作包括《置業致富—-輕鬆買間黃金屋》,深受讀者歡迎。

買樓是人生重要的投資,買家除了要預備首期外,還有一大堆雜費開支,小數怕長計。筆者列出主要支出項目,準買家入市前應計算清楚,免失預算。

  1. 律師費:

包括買賣合約、轉名契、查冊費及雜項開支。律師費視乎物業成交價及樓齡而決定,一般為8,000 至50,000 元不等。

另須承造物業按揭,視乎借貸金額而定,向相熟律師行查詢,一般收費固定, 而行業競爭大, 有時可以議價。另找銀行承造按揭時,也要支付按揭手續費,一般收費可以獲豁免。

 

  1. 釐印費:

律師樓會先向買家徵收,在法例指定繳交期限內為買家交往稅務局, 費用多寡亦要視乎物業的成交價而決定, 樓價200萬元或以下釐印費一律為100元、最高可達樓價之4.25%,詳情可參考現時印花稅稅率(網址:www.gov.hk/tc/residents/taxes/stamp/stamp_duty_rates.htm)。

 

  1. 代理佣金:

一般為物業成交價的1%,新盤毋須繳付。

 

  1. 物業保險:

一般業主會為新居購置適合保險,如水險、火險(按揭期必須購買)、家居保險。但也有些業主為裝修工人代購保險,以免在裝修期間處理高危工作時發生意外,如觸電、或更換大廈外的裝置(換窗、換渠)時受傷,部分管理公司也會要求業主購買此類保險,以策安心。

另外,承造按揭時向銀行借貸超過樓價七成,須繳交按揭保費,保費以按揭  成數及供款年期而定,年期及成數愈長,保費愈貴,保費可達按揭額的比率由0. 5 8%至4. 35%不等(以金管局及按證公司最新公布為準),分一次過繳付保費或每年繳付保費外,若不夠資金,可要求銀行將保費一併計入按揭金額,每月供款。

 

  1. 其他費用:

如屬新樓入伙, 收樓時除了要支付律師費外, 亦需要支付公契費、圖則費、泥頭費、差餉保證金、管理費按金、大廈維修基金及或大廈各類雜費。

例如,一個位於馬鞍山的新樓盤,業主在入伙時共需繳交八個月管理費,包括:

﹣兩個月上期(首兩個月不用再交管理費)
﹣三個月按金(可轉名,即賣樓時可以向買家取回三個月的按金)
﹣兩個月特別基金(不可轉名及退還)
﹣一個月泥頭費(不可轉名及退還)

 

  1. 裝修費:

 無論是購買一手樓或二手物業,難免要為家居粉飾一番,一般包括翻新、線灰、灰水、牆紙、地板、加裝電掣、入牆或掛牆傢具及廚具、更換門鎖、大閘等。若簡單裝修僅需數千元便可,當然要全屋翻新包括換水喉、換渠和添置傢具,所需費用更高。一般而言,按樓價約5至6%較為常見,如樓價約200萬元的二手物業,業主宜多預留10萬元作後備資金。

 

  1. 維修費用:

一般而言,因每戶入伙時已交付約三個月管理費,物業管理公司會有一筆維修基金滾存,當翻新大廈時,經業主立案法團投票通過後,部分基金可撥作翻新費用。同時,也須看物業分擔戶數和翻新項目多少,按過往經驗, 一千戶以上的屋苑要進行大維修, 每戶支出約20 ,000 至30,000 元左右。當然要視乎維修更換的項目和質素而定,如更換住客電梯或重舖優質外牆瓷磚,所需費用可能更多。

單幢樓由於戶數少,普通的翻修費可能更高,如一梯二伙的大廈,即使不換大項目如大廈電梯,只換大廈水箱、換水渠、等等一般維修,每戶費用也可高達幾萬元。此外、新入伙要繳付其他雜費,包括水、電、煤的轉名費及按金、管理費按金、電話安裝費、差餉及地稅等。

 

延伸閱讀:《置業致富--輕鬆買間黃金屋》劉兆昌

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