【樓市攻略】買樓成本大搜查

早前一間研究機構公布的國際供樓負擔能力報告，香港供樓負擔榮登全球「寶座」，相當於19年不吃不喝才能供滿層樓甩身! 其實，買樓除了要付樓價，還伴隨著一大堆使費，有意置業人士真的要計好數才上車。

買樓是人生重要的投資，買家除了要預備首期外，還有一大堆雜費開支，小數怕長計。筆者列出主要支出項目，準買家入市前應計算清楚，免失預算。

1. 律師費：

包括買賣合約、轉名契、查冊費及雜項開支。律師費視乎物業成交價及樓齡而決定，一般為8,000 至50,000 元不等。

另須承造物業按揭，視乎借貸金額而定，向相熟律師行查詢，一般收費固定， 而行業競爭大， 有時可以議價。另找銀行承造按揭時，也要支付按揭手續費，一般收費可以獲豁免。

2. 釐印費：

律師樓會先向買家徵收，在法例指定繳交期限內為買家交往稅務局， 費用多寡亦要視乎物業的成交價而決定， 樓價200萬元或以下釐印費一律為100元、最高可達樓價之4.25%，詳情可參考現時印花稅稅率（網址：www.gov.hk/tc/residents/taxes/stamp/stamp_duty_rates.htm）。

3. 代理佣金：

一般為物業成交價的1%，新盤毋須繳付。

4. 物業保險：

一般業主會為新居購置適合保險，如水險、火險（按揭期必須購買）、家居保險。但也有些業主為裝修工人代購保險，以免在裝修期間處理高危工作時發生意外，如觸電、或更換大廈外的裝置（換窗、換渠）時受傷，部分管理公司也會要求業主購買此類保險，以策安心。

另外，承造按揭時向銀行借貸超過樓價七成，須繳交按揭保費，保費以按揭  成數及供款年期而定，年期及成數愈長，保費愈貴，保費可達按揭額的比率由0. 5 8%至4. 35%不等(以金管局及按證公司最新公布為準)，分一次過繳付保費或每年繳付保費外，若不夠資金，可要求銀行將保費一併計入按揭金額，每月供款。

5. 其他費用：

如屬新樓入伙， 收樓時除了要支付律師費外， 亦需要支付公契費、圖則費、泥頭費、差餉保證金、管理費按金、大廈維修基金及或大廈各類雜費。

例如，一個位於馬鞍山的新樓盤，業主在入伙時共需繳交八個月管理費，包括：

﹣兩個月上期（首兩個月不用再交管理費）
﹣三個月按金（可轉名，即賣樓時可以向買家取回三個月的按金）
﹣兩個月特別基金（不可轉名及退還）
﹣一個月泥頭費（不可轉名及退還）

6. 裝修費：

 無論是購買一手樓或二手物業，難免要為家居粉飾一番，一般包括翻新、線灰、灰水、牆紙、地板、加裝電掣、入牆或掛牆傢具及廚具、更換門鎖、大閘等。若簡單裝修僅需數千元便可，當然要全屋翻新包括換水喉、換渠和添置傢具，所需費用更高。一般而言，按樓價約5至6%較為常見，如樓價約200萬元的二手物業，業主宜多預留10萬元作後備資金。

7. 維修費用：

一般而言，因每戶入伙時已交付約三個月管理費，物業管理公司會有一筆維修基金滾存，當翻新大廈時，經業主立案法團投票通過後，部分基金可撥作翻新費用。同時，也須看物業分擔戶數和翻新項目多少，按過往經驗， 一千戶以上的屋苑要進行大維修， 每戶支出約20 ,000 至30,000 元左右。當然要視乎維修更換的項目和質素而定，如更換住客電梯或重舖優質外牆瓷磚，所需費用可能更多。

單幢樓由於戶數少，普通的翻修費可能更高，如一梯二伙的大廈，即使不換大項目如大廈電梯，只換大廈水箱、換水渠、等等一般維修，每戶費用也可高達幾萬元。此外、新入伙要繳付其他雜費，包括水、電、煤的轉名費及按金、管理費按金、電話安裝費、差餉及地稅等。

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