【北上買樓】換樓心法 兩大「跳級」策略

北上尋找潛力盤，50萬左右已可上車，之後當然想以細屋換大屋，由500呎換700呎，再由700呎換900呎，也有人想以500呎，一換就換千呎別墅。

內地樓專家沈永年，有二十多年中國置業經驗，就建議兩大「跳級」策略：

一次過付款買樓

「這個方程式是一種「跳級」玩法，就是全部 Full Pay（即一次過付款），待物業升值一、兩倍後即賣，然後拿著該筆現金，以支付大樓首期，並承造按揭，待大樓升值，又拿著該筆現金，以支付更大面積的樓房，甚至別墅首期。

換言之，物業的升幅愈多，所能支付另一層樓的首期款項自然愈多，其後所承造的按揭比例亦相對低。「如樓價升值100萬元或200萬元，承造按揭就不用做足七成，而造五成，總之有幾多現金，就用作做首期，其他則承造按揭。而且謹記國內盡量以一次性付款，香港則要按揭按到盡，因為兩地利息差太遠了。」

然而，這個細屋變大屋，大屋變別墅的玩法，未必是每個投資者也能應付得來，因此要衡量自己是否有能力支付，以按揭方法換大樓。」

轉移到非限購令城市

 另一「升呢」投資法，就是在限購城市高位出貨，馬上轉移投資到非限購令城市，以低位入靚貨。沈永年剛好在國內成功做了這種「升呢買賣」，以下這交易實例可供參考如何在內地的走位投資竅門：

「2 0 1 3年1 月8日，我把五年前以6 0多萬元人民幣購入的一個廣州天河商住（77平方米）單位，以198萬元人民幣賣出。當年買這個單位的原因有三：

一、未來地鐵站在旁；

二、查到旁邊地皮是屬於太古集團，未來會建設大型商場；

三、可以承造按揭（月供3,764元人民幣）。

後來地鐵站開通了，天河大商場「太古滙」也開業了，因而這單位亦容易出租，每月收到租金4,000多元人民幣，已足以支付按揭分期供款。

由於廣州持續有限購令，筆者認為再上升空間已很少，而且物業已持有超過五年，毋須繳交利得稅税。我有個習慣，就是「住宅上升到3倍便可出貨」，從不會等到摸頂，因為下跌機會高風險太大了，見好便要收。

決定出貨後，馬上到附近找了好幾家中介同時放盤，不到兩小時已經不斷有大量電話報價過來求買。與此同時，我馬上考察多個非限購令城市的心水樓盤，最後選擇了個沒有限購、但限貸的三線城市，一個二百多平方米的高檔高層單位，挑選這個城市是基於未來有高鐵站，市內人口四百多萬，GDP及經濟數據不俗，市貌也很理想，就算日後租不出去，用來自住度假也可以。

這個高層向湖單位折後每平方米只賣6,100元，卻是全城市獨一無二最高檔的向天然湖豪宅，差不多是廣州、深圳20年前的價錢。雖然該城市是很遠，但筆者認為，若幾年後高鐵站一開通，該樓房必然升值。所以看了幾個單位，便選了個至愛馬上落訂，之後到廣州出貨收訂。」

沈永年利用兩地差異技巧樓換樓，從70平方米變230平方米豪宅，一間細去換一間大，還可以用賺了的50萬元還清按揭，新樓全數付清，不用做按揭，輕鬆地再等樓價下一輪升浪，這種玩法像不像玩大富翁？

但他提醒讀者謹記，這個方法千萬不容有「差」，即是賣和買之間不能相差太長的時間，因為若時間相差較長，其間如果政府政策有變化就麻煩了。

延伸閱讀：《沿著高鐵做業主－－粵西篇》沈永年著

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