【中港樓市】香港和內地地產股分別

內房股的大部分收入來自售樓，營運方式就像房屋工廠，不斷建樓發售，租金收入相對只佔很小部分，因大部分地產商需要資金回籠，以盡快壯大，不會讓其綁死在固定資產上。有些分析員就認為，應用市盈率來為內房股估值。

其槓桿比率，一般比香港地產發展商高，皆因競爭日烈，行業持續整合，故需極速擴展業務，縱使要冒資金斷鏈的風險，也在所不惜。但這意味當市場波動，內房股容易出事。

香港以往的地產周期，也有發展商因缺乏資金周轉，捱不過低潮，從此消失。任何一個錯誤，都可以令地產商致命。能夠脫穎而出的地產商，正是最懂得掌握時機的一批。當人人看淡樓市，他們卻趁機以廉價拼命增加土地儲備。如今香港發展商的借貸比例一般比較低，正是因為經歷了多個樓市周期的高低起伏，對高槓桿的風險，早有深刻體會。

中國大陸地產商的作風，則有別於香港的同業。過去兩年，中國樓市大為興旺，內房商遂搏命買地。我相信有些內房商未必捱得過樓市低潮，其下場將和香港之前那些倒下來的地產商如出一轍。

其實不少內房股本來在整合中快沒頂，若非美國掀起金融海嘯，中國政府在2008 年「開水喉」，泵水4,000 億元人民幣救市，相信不少內房商早已經消失了，故此內房股是比較受中國政策影響。

中國市場仍在發展中，在當地做生意的風險遠比香港高。但要保持增長，香港的主要地產商，也嘗試在內地擴展，惟增長勢頭比預期緩慢。一來由於香港地產商已極具規模，中國的業務才剛開始發展，相比之下自然微不足道。而且香港地產商的競爭力，遠不及內地的本地發展商，無論在成本控制、市場口味觸覺、收購地盤、當地管理質素俱有所不及。

有香港地產發展商向我舉出以下例子：大陸地產商早上收購地盤，下午便擬好計劃。香港發展商完全給比下去，建築物料的成本亦遠不及大陸同行便宜，故此限制了香港地產商的業務範疇。大部分香港發展商只能集中在內地興建高檔物業，因在這方面具備優勢。至於內房商，則主力在中至中高檔市場，故不論價量的提升也能享受得到。

究竟港人應否買內地樓呢？由於收租市場尚待發展，買來投資，就要有心理準備任單位空置，靜候物業升值。如你不惜把它丟空也要買，就要定期北上視察這筆投資的狀況，若無法抽時間打理，物業隨時被人非法佔用。一線城市目前的樓價仍然昂貴，大部分地產商遂轉往開發二三線城市。不過，如我真的在內地投資物業，我會堅持只在富競爭力的城市置業，例如上海、北京和廣州。雖然其他城市的樓價較便宜，但投資風險相對較高。假如你在一線城市買樓，縱使揀錯了時機，被迫坐艇，總有翻身之日，但若在三四線城市置業，行錯一步，隨時無機會望鄉，樓價永遠升不回你的入貨價。

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