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【中港樓市】香港和內地地產股分別

內房股的大部分收入來自售樓,營運方式就像房屋工廠,不斷建樓發售,租金收入相對只佔很小部分,因大部分地產商需要資金回籠,以盡快壯大,不會讓其綁死在固定資產上。有些分析員就認為,應用市盈率來為內房股估值。

 

張一鳴,開元產業信託(1275.HK) 執行董事兼行政總裁,曾為本港著名地產分析師、基金經理,多次準確預測樓市走勢。

其槓桿比率,一般比香港地產發展商高,皆因競爭日烈,行業持續整合,故需極速擴展業務,縱使要冒資金斷鏈的風險,也在所不惜。但這意味當市場波動,內房股容易出事。

 

香港以往的地產周期,也有發展商因缺乏資金周轉,捱不過低潮,從此消失。任何一個錯誤,都可以令地產商致命。能夠脫穎而出的地產商,正是最懂得掌握時機的一批。當人人看淡樓市,他們卻趁機以廉價拼命增加土地儲備。如今香港發展商的借貸比例一般比較低,正是因為經歷了多個樓市周期的高低起伏,對高槓桿的風險,早有深刻體會。

 

中國大陸地產商的作風,則有別於香港的同業。過去兩年,中國樓市大為興旺,內房商遂搏命買地。我相信有些內房商未必捱得過樓市低潮,其下場將和香港之前那些倒下來的地產商如出一轍。

 

其實不少內房股本來在整合中快沒頂,若非美國掀起金融海嘯,中國政府在2008 年「開水喉」,泵水4,000 億元人民幣救市,相信不少內房商早已經消失了,故此內房股是比較受中國政策影響。

 

中國市場仍在發展中,在當地做生意的風險遠比香港高。但要保持增長,香港的主要地產商,也嘗試在內地擴展,惟增長勢頭比預期緩慢。一來由於香港地產商已極具規模,中國的業務才剛開始發展,相比之下自然微不足道。而且香港地產商的競爭力,遠不及內地的本地發展商,無論在成本控制、市場口味觸覺、收購地盤、當地管理質素俱有所不及。

 

有香港地產發展商向我舉出以下例子:大陸地產商早上收購地盤,下午便擬好計劃。香港發展商完全給比下去,建築物料的成本亦遠不及大陸同行便宜,故此限制了香港地產商的業務範疇。大部分香港發展商只能集中在內地興建高檔物業,因在這方面具備優勢。至於內房商,則主力在中至中高檔市場,故不論價量的提升也能享受得到。

 

究竟港人應否買內地樓呢?由於收租市場尚待發展,買來投資,就要有心理準備任單位空置,靜候物業升值。如你不惜把它丟空也要買,就要定期北上視察這筆投資的狀況,若無法抽時間打理,物業隨時被人非法佔用。一線城市目前的樓價仍然昂貴,大部分地產商遂轉往開發二三線城市。不過,如我真的在內地投資物業,我會堅持只在富競爭力的城市置業,例如上海、北京和廣州。雖然其他城市的樓價較便宜,但投資風險相對較高。假如你在一線城市買樓,縱使揀錯了時機,被迫坐艇,總有翻身之日,但若在三四線城市置業,行錯一步,隨時無機會望鄉,樓價永遠升不回你的入貨價。

延伸閱讀:《樓市十大周期掌勢》張一鳴 著

jujuj

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